Нужен ли нотариус при покупке квартиры
Обычно нет. Договор заключают в простой письменной форме — одним документом, который подписывают продавец и покупатель; без этого договор недействителен (ст. 550 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). В договоре обязательно указывают данные, по которым квартиру можно точно определить, и цену — без них договор считается незаключённым (ст. 554, 555 ГК РФ). Если в квартире живут люди, которые по закону сохранят право пользоваться ею после продажи, их перечень тоже обязателен (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
| Ситуация | Форма договора | Основание |
|---|---|---|
| Квартиру продаёт один собственник или супруги | простая письменная | ст. 550 ГК РФ |
| Все собственники долей продают квартиру целиком одним договором | простая письменная | п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» |
| Продают долю в квартире | нотариальная | ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ |
| Собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный | нотариальная и разрешение органа опеки | ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ |
Нотариус проверяет, что квартира принадлежит продавцу и не обременена, разъясняет сторонам смысл сделки и, если стороны не против, в тот же рабочий день подаёт документы в Росреестр в электронном виде (ст. 54, 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Как проверить квартиру и продавца
Выписка из ЕГРН. Её может заказать любой человек, в электронном виде или на бумаге (ч. 1 и 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). В ней видно ипотеку, арест и другие обременения. Фамилию собственника посторонним показывают только с его согласия (ч. 1.3 ст. 62), поэтому попросите продавца заказать свежую выписку самому и сверьте данные с паспортом.
Согласие супруга. Квартира, купленная в браке, — общая собственность супругов, если нет брачного договора (ст. 34 Семейного кодекса РФ, СК РФ). Для её продажи нужно нотариальное согласие второго супруга; без него тот может оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие не нужно, если квартира получена до брака, по наследству или в дар (ст. 36 СК РФ). Подробнее — в статье о разделе имущества супругов.
Кто прописан. После продажи члены семьи прежнего собственника теряют право пользоваться квартирой, если закон не говорит иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Но тот, кто отказался от приватизации этой квартиры, обычно сохраняет право жить в ней и при новом владельце (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Возьмите справку о зарегистрированных.
Долги и банкротство продавца. Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ст. 28 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») и в банке данных исполнительных производств ФССП (ст. 6.1 Федерального закона № 229-ФЗ). Если продавца признают банкротом, сделку за год до заявления о банкротстве могут оспорить при цене заметно ниже рыночной, а за три года — если она навредила кредиторам и покупатель знал об этой цели (п. 1, 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Подробнее — в статье об оспаривании сделок купли-продажи.
Как оформить сделку и передать деньги: порядок действий
Проверьте квартиру и продавца, договоритесь о цене, сроке передачи ключей и выписки жильцов.
Выберите способ расчётов и подготовьте его в банке или у нотариуса до подписания договора.
Подпишите договор, а если сделка нотариальная, — у нотариуса. Квартира в залоге у банка продаётся только с согласия банка (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Подайте заявление о регистрации перехода права собственности — его подают обе стороны (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ) в МФЦ или через Росреестр. Регистрируют переход права, а не сам договор (ст. 551 ГК РФ). Госпошлина — 4 000 руб., если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн руб., иначе 0,02 % этой стоимости (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, НК РФ).
Получите выписку из ЕГРН о праве покупателя — только после этого продавец получает деньги.
Подпишите передаточный акт и получите ключи: обязанность продавца передать квартиру исполнена после передачи и подписания акта (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Безопасные способы расчётов: аккредитив — банк платит продавцу, когда тот покажет документы из условий, обычно выписку о праве покупателя (ст. 867 ГК РФ); счёт эскроу — банк блокирует деньги до наступления условий (ст. 860.7 ГК РФ); депонирование у нотариуса — он сам проверяет условия и перечисляет деньги (ст. 88.1 Основ о нотариате). При банковской ячейке банк не контролирует, что кладут и забирают (п. 3 ст. 922 ГК РФ), поэтому условия доступа нужно точно прописать в договоре с банком. Порядок банковских сервисов безопасных расчётов описан в договоре с банком.
| Как поданы документы | Срок регистрации (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ) |
|---|---|
| В Росреестр | 7 рабочих дней |
| Через МФЦ | 9 рабочих дней |
| Нотариальная сделка, электронно | 1 рабочий день после поступления |
| Нотариальная сделка на бумаге / через МФЦ | 3 / 5 рабочих дней |
| Ипотека жилого помещения / через МФЦ | 5 / 7 рабочих дней |
Важно
не отдавайте продавцу деньги без защиты, пока в ЕГРН не зарегистрировано право покупателя. До регистрации собственник — продавец (п. 2 ст. 223 ГК РФ): на квартиру могут наложить арест по его долгам, а вернуть отданные наличные будет трудно.
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Какие документы нужны для сделки
- паспорта продавца и покупателя;
- договор купли-продажи;
- документ, по которому продавец получил квартиру (договор, свидетельство о праве на наследство);
- свежая выписка из ЕГРН;
- нотариальное согласие супруга продавца или документы, что квартира — его личная собственность;
- разрешение органа опеки, если собственник — ребёнок;
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- согласие банка, если квартира в ипотеке;
- нотариальная доверенность, если за сторону действует представитель (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
Какие налоги платит продавец и какой вычет у покупателя
Продавец не платит НДФЛ, если владел квартирой не меньше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Это три года, если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания или если это единственное жильё; жильё, купленное за 90 дней до продажи, не учитывается. В остальных случаях — пять лет (п. 3, 4 ст. 217.1). Семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий п. 2.1 ст. 217.1 освобождены от налога независимо от срока.
Если срок не прошёл, доход уменьшают на 1 000 000 руб. или на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости, доходом считают 70 % кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Ставка — 13 %, с дохода сверх 2,4 млн руб. — 15 % (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229), налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228).
Покупатель вправе получить имущественный вычет на расходы на покупку — до 2 000 000 руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и на проценты по ипотеке — до 3 000 000 руб. (п. 4 ст. 220).
Частые ошибки
- Отдать наличные до регистрации под обычную расписку.
- Не проверить, состоит ли продавец в браке, и не взять нотариальное согласие супруга.
- Занизить цену в договоре ради налога продавца. Налог всё равно посчитают не меньше чем с 70 % кадастровой стоимости, а при расторжении сделки доказать, что вы заплатили больше, будет трудно.
- Не указать в договоре, кто живёт в квартире и когда выпишется.
- Подписать договор без нотариуса при покупке доли: такой договор ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Читайте также: Задаток при покупке квартиры. Образец, сумма и возврат; Проверка квартиры перед покупкой. Что и где смотреть; Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Суд и документы; Эскроу-счёт простыми словами. Как открыть и когда банк отдаёт деньги.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
