Эскроу-счёт простыми словами: кто в нём участвует
Банк открывает специальный счёт, чтобы учитывать и блокировать деньги покупателя и передать их другому лицу, когда наступят условия из договора (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). До этого момента деньги принадлежат покупателю, после — получателю. Ни тот, ни другой не вправе ими распоряжаться, пока договор не позволит (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). Участников трое.
| Участник | Кто это | Что делает |
|---|---|---|
| Депонент | покупатель | открывает счёт и вносит деньги |
| Бенефициар | продавец или застройщик | получает деньги, когда наступили условия |
| Эскроу-агент | банк | хранит деньги и проверяет, наступили ли условия |
Случаев два. В долевом строительстве цену договора вносят на счёт эскроу по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (Закон № 214-ФЗ), если ДДУ предусматривает такое условие (п. 5 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 15.4). При покупке квартиры на вторичном рынке эскроу вводят по договору сторон по правилам ст. 860.7–860.10 и главы 47.1 ГК РФ. Как устроен сам ДДУ, разобрано в статье о долевом участии в строительстве.
Как открыть эскроу-счёт
При ДДУ. Банк указан в самом договоре (ч. 2 ст. 15.4). Если дом строят на целевой кредит, это банк, который кредитует застройщика (ч. 1.1 ст. 15.4), так что выбирать банк обычно не приходится. Заявление и договор счёта можно подписать простой электронной подписью в онлайн-банке (ч. 3 ст. 15.5). Деньги вносят после государственной регистрации ДДУ (ч. 4 ст. 15.5), и ваша обязанность по оплате считается исполненной, когда они поступили на счёт (ч. 3 ст. 15.4).
При покупке вторички. Порядок обычно такой:
В договоре купли-продажи стороны записывают, что оплата идёт через эскроу, и называют банк.
Покупатель, продавец и банк подписывают договор счёта эскроу, где указан срок и основания для выдачи денег.
Покупатель вносит деньги на счёт.
Стороны подают документы на регистрацию перехода права.
После наступления условий банк переводит деньги продавцу. Про остальные шаги сделки — в статье об оформлении купли-продажи квартиры.
Эскроу-счёт: сколько стоит открыть
При ДДУ закон отвечает прямо: вознаграждение банку как эскроу-агенту не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Тарифы банков здесь не нужны.
При сделке с вторичкой плату определяет договор. Если в нём ничего не сказано, банк вправе требовать вознаграждение, а покупатель и продавец отвечают за него солидарно, то есть банк может потребовать всю сумму с любого из них (п. 1 ст. 926.2 ГК РФ). Банк не вправе удержать плату из самих депонированных денег, если договор этого не разрешает (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ). Поэтому до подписания узнайте, кто платит и сколько, и закрепите это в договоре.
Когда и кому банк отдаёт деньги с эскроу-счёта
| Случай | Когда банк перечисляет деньги | Норма |
|---|---|---|
| ДДУ: застройщик получает деньги | не позднее 10 рабочих дней после того, как застройщик представил банку разрешение на ввод дома или сведения о нём в ЕИСЖС | ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| ДДУ: деньги возвращаются покупателю | при расторжении или отказе от ДДУ, не позднее 3 рабочих дней после того, как в ЕИСЖС появятся сведения о погашении записи о договоре (при ипотеке порядок иной) | ч. 7, 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Вторичка: продавец получает деньги | когда наступили основания из договора, в срок из договора, а если его нет, в течение 10 дней | п. 3 ст. 860.8 ГК РФ |
| Вторичка: деньги возвращаются покупателю | если основания не возникли за срок договора, или при расторжении договора счёта | п. 2 ст. 926.1, п. 2 ст. 860.10 ГК РФ |
Если договор требует документов, банк проверяет их по внешним признакам и вправе не платить при разумных сомнениях в подлинности (п. 1 ст. 926.3 ГК РФ). Что именно подтвердит право продавца на деньги, например выписка о регистрации, должно быть написано в договоре эскроу.
Застройщик затягивает сдачу или передал квартиру с недостатками?
Юрист по долевому строительству бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Можно ли снять деньги с эскроу-счёта и забрать обратно
Просто так нельзя. Пока договор действует, покупатель не вправе распоряжаться внесёнными деньгами (п. 4 ст. 926.1 ГК РФ), а положить на счёт другие свои деньги сверх депонируемой суммы запрещено (п. 2 ст. 860.8). Приставы и кредиторы тоже не могут арестовать или списать эти деньги по долгам покупателя или продавца (п. 4 ст. 860.8).
Вернуть деньги можно в случаях, которые предусмотрел закон или договор:
- по ДДУ при расторжении или одностороннем отказе, в том числе при банкротстве застройщика (п. 2 ч. 7 ст. 15.4, ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ), см. статью о банкротстве застройщика;
- при сделке с вторичкой, если условия не наступили до конца срока (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ);
- если покупатель и продавец вместе письменно откажутся от договора эскроу (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ): тогда деньги вернут покупателю, если иное не согласовано.
На какой срок открывается эскроу-счёт и начисляются ли проценты
По ДДУ срок депонирования не может превышать срок ввода дома из проектной декларации больше чем на шесть месяцев. По заявлению дольщика после этого его могут продлить, но не более чем на два года (ч. 4 ст. 15.5). Для сделки с вторичкой срок задаёт договор. Общее правило для договора эскроу: он не может действовать дольше пяти лет, а договор без срока или с большим сроком считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ).
Проценты по ДДУ не начисляются (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Для вторички закон проценты не запрещает: к счёту применяют общие правила о банковском счёте (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ), по которым размер процентов определяет договор (п. 1 ст. 852 ГК РФ). Проверьте этот пункт в проекте договора.
Эскроу-счёт или аккредитив: в чём разница
| Признак | Эскроу | Аккредитив |
|---|---|---|
| Как работает | банк блокирует деньги и передаёт получателю при наступлении оснований из договора | банк по поручению покупателя платит получателю против предусмотренных документов (п. 1 ст. 867 ГК РФ) |
| Можно ли отменить | депонент сам распоряжаться деньгами не вправе (п. 1 ст. 860.8) | отзывный аккредитив покупатель может изменить или отменить без уведомления получателя (ст. 868); безотзывный только с согласия получателя (ст. 869) |
Что будет с деньгами, если банк обанкротится
Деньги на эскроу-счёте застрахованы отдельно от других вкладов: возмещение платят в размере 100% суммы на счёте, но не больше 10 млн руб. (ч. 3 ст. 13.2 для ДДУ и ч. 3 ст. 13.1 для купли-продажи недвижимости Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации»). Страхование по ДДУ действует до представления застройщиком разрешения на ввод и сведений о регистрации права на одну квартиру (ч. 1 ст. 13.2), по сделке купли-продажи — с даты приёма документов на регистрацию до трёх месяцев после регистрации права (ч. 1 ст. 13.1). При ДДУ застройщик и дольщик обязаны заключить договор эскроу в другом банке (ч. 10 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Остальные риски покупателя разобраны в статье о рисках дольщика, а общие материалы — в разделе о защите прав дольщиков.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
