Риски покупки квартиры с аукциона: какие бывают торги
Квартиру выставляют на торги в трёх случаях: за долги владельца, по требованию банка с залогом или в деле о банкротстве. Правила торгов по долгам установлены Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (Закон № 229-ФЗ). Для заложенных квартир действует Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке), для банкротов — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Закон о банкротстве).
| Вид торгов | Как продают | Что важно покупателю |
|---|---|---|
| Приставы, долги владельца | Недвижимость продают на открытых торгах в форме аукциона, торги проводят в двухмесячный срок (ч. 3 ст. 87, ч. 1 ст. 90 Закона № 229-ФЗ) | Единственное жильё за долги не продают, кроме ипотечного (абз. 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, ГПК РФ): спросите, почему продают именно эту квартиру |
| Банк с залогом | Квартиру продают с торгов в форме открытого аукциона или конкурса; если цену берут из оценки, она равна 80% рыночной (п. 2 ст. 78, подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке) | При ипотеке под кредит на жильё жильцы теряют право пользования, но найм, заключённый до ипотеки или с согласия банка, сохраняется (п. 1, 3 ст. 78) |
| Банкротство владельца | Недвижимость продают на открытых торгах независимо от цены по положению, которое утверждает собрание кредиторов (п. 1, 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве) | Положение о продаже можно оспорить в течение двух месяцев после публикации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (п. 1 ст. 213.26) |
Что проверить до участия в торгах
- Основание торгов и организатора. Извещение размещают на официальном сайте для торгов (torgi.gov.ru) и на сайте ФССП (ч. 3 ст. 90 Закона № 229-ФЗ).
- Выписку из ЕГРН: собственник, аресты, ипотека, другие обременения. Её выдают по запросу любого лица (ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Закон № 218-ФЗ).
- Записи о людях с особыми правами на квартиру. Сведения о бывших членах семьи собственника приватизированной квартиры, которые при приватизации имели равные права пользования, закон велит вносить в ЕГРН (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», Закон № 189-ФЗ).
- Начальную цену. Она не может быть ниже оценки из постановления пристава (ч. 2 ст. 89 Закона № 229-ФЗ), поэтому сравните её с ценами на рынке.
- Долги по дому. Взносы на капитальный ремонт, которые не заплатил прежний владелец, перейдут к вам (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, ЖК РФ). Подробнее — в статье о продаже квартиры с долгами.
Общую проверку квартиры, документов и продавца описывает статья о проверке квартиры перед покупкой; здесь она не повторяется.
Можно ли оспорить торги и потерять квартиру
Можно. Торги, проведённые с нарушением закона, суд признаёт недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня торгов (п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). К нарушениям относятся необоснованный недопуск участника, непринятие высшей цены, продажа раньше срока из извещения и другие существенные нарушения порядка. Для приставов закон прямо отсылает к ГК РФ (ст. 93 Закона № 229-ФЗ).
Признание торгов недействительными делает недействительным и договор с победителем, а стороны возвращают друг другу полученное (п. 2 ст. 449, ст. 167 ГК РФ). Значит, год после торгов покупка остаётся под риском, и большой ремонт лучше не начинать раньше. Сохраняйте документы об оплате и протокол торгов. Общие правила защиты покупателя — в статье о добросовестном приобретателе квартиры.
Как проходит покупка на торгах и когда платить
Подайте заявку в срок из извещения и внесите задаток. Для залоговой квартиры он не может быть больше 5% начальной цены (п. 4 ст. 57 Закона об ипотеке).
Если вы предложили самую высокую цену, в день торгов подпишите протокол (п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке).
Заплатите остаток в течение пяти дней. Для торгов по долгам просрочка делает торги несостоявшимися (п. 4 ст. 91 Закона № 229-ФЗ), для залоговой квартиры задаток не вернут (п. 7 ст. 57 Закона об ипотеке).
Заключите договор купли-продажи: по залоговой квартире организатор подписывает его в течение пяти дней после оплаты, и вместе с протоколом он служит основанием для записи в ЕГРН (п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке).
Зарегистрируйте переход права. Регистрация занимает 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Право возникает с регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Если торги не состоялись, вторичные назначают не раньше чем через 10 дней и не позже месяца, а начальную цену снижают на 15% (ст. 91, ч. 1, 2 ст. 92 Закона № 229-ФЗ). Для залоговой квартиры повторные торги проходят в течение месяца со снижением на 15% (п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке). Низкая цена на повторных торгах не отменяет проверки: основание торгов и жильцы остаются теми же.
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Прописанные и жильцы: кого придётся выселять
Переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если закон не говорит иначе (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Для заложенной квартиры, где ипотека обеспечивала кредит на покупку, строительство, ремонт или погашение прежнего кредита, обращение взыскания и продажа прекращают право пользования самого залогодателя и любых проживающих там лиц (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Освобождение квартиры идёт в порядке, установленном федеральным законом, на практике через суд.
Исключения есть. Договоры найма и аренды, которые заключили до ипотеки или с согласия банка, остаются в силе (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке). Для людей, которые при приватизации имели равные права пользования с собственником, действуют особые правила (ст. 19 Закона № 189-ФЗ), поэтому проверьте записи о них в выписке.
Как выселить прежних жильцов и вселиться
Зарегистрируйте право собственности и получите выписку из ЕГРН.
Письменно потребуйте освободить квартиру в разумный срок. Гражданин, у которого прекратилось право пользования, обязан освободить жильё в срок, установленный собственником (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Если жильцы не уходят, подайте иск о выселении и признании утратившими право пользования в районный суд по месту жительства ответчика, то есть по адресу квартиры (ст. 24, 28 ГПК РФ). Пошлина за неимущественное требование — 3000 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ), срок рассмотрения до двух месяцев (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ).
С решением в силе обратитесь в МФЦ для снятия с регистрационного учёта (подп. «е» п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713), а если жильцы остаются, передайте исполнительный лист судебным приставам.
Порядок иска разобран в статье о выселении из квартиры по решению суда.
Типичные ошибки покупателей
- Участвовать, не заказав выписку из ЕГРН и не изучив извещение.
- Считать, что после торгов квартира «чистая»: оспорить торги можно в течение года.
- Не уложиться в срок оплаты и потерять задаток.
- Рассчитывать на быстрое вселение, не учитывая выселение через суд.
- Не проверить долги по капитальному ремонту.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
