Коротко
Юрист по недвижимости проверяет квартиру и продавца, готовит договор купли-продажи, дарения, мены или ренты и доводит сделку до регистрации. Главное: собственником вы становитесь не при подписании договора, а с момента записи в госреестре (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Как проходит покупка квартиры от договора до регистрации
Договор купли-продажи составляют письменно, одним документом за подписью обеих сторон. Без этого он недействителен (ст. 550 Гражданского кодекса РФ). В договоре обязательно указывают цену: без неё договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555). Если в квартире живут люди, которые сохранят право пользования и после продажи, их перечисляют в договоре (п. 1 ст. 558). Пример — родственник, который отказался от участия в приватизации. Он сохраняет право пользования, даже перестав быть членом семьи собственника (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Квартиру передают по акту (ст. 556 ГК РФ). Как составить договор, разобрано в материале об оформлении купли-продажи.
Росреестр регистрирует переход права за 7 рабочих дней, через МФЦ — за 9. По сделке, заверенной нотариусом, срок — 3 рабочих дня, а если нотариус подал документы электронно — 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Пошлина для гражданина — 4 000 руб., если кадастровая стоимость не больше 20 млн руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). При ошибках в документах регистрацию приостанавливают, как правило, не больше чем на 3 месяца (ч. 2 ст. 26 закона № 218-ФЗ). Подробнее — в материале о регистрации права собственности.
Получите выписку из ЕГРН и документы, на основании которых продавец стал собственником: договор, свидетельство о наследстве, договор приватизации.
Если вносите задаток, оформите соглашение о нём письменно, при любой сумме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
Согласуйте договор: цену, порядок расчёта, срок передачи и выписки жильцов, список тех, кто сохраняет право пользования.
Подпишите договор, а в случаях, когда это обязательно, удостоверьте его у нотариуса.
Рассчитайтесь через банк или нотариуса так, чтобы продавец получил деньги после регистрации.
Подайте документы в Росреестр через МФЦ, нотариуса или онлайн. После регистрации получите выписку, подпишите акт и примите ключи.
Как рассчитаться и защититься от мошенников
Безопаснее платить через аккредитив: банк перечислит деньги продавцу, когда тот представит документы по условиям аккредитива, например выписку о регистрации (ст. 867 ГК РФ). Другой вариант — депозит нотариуса: он принимает деньги и передаёт их продавцу (ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате). Наличные под расписку — плохой вариант. Если продавец не понимал значения своих действий, расписка не будет безусловным доказательством, что он получил деньги (п. 11 Тематического обзора Верховного Суда РФ № 12/2026 от 01.07.2026).
В этом обзоре Верховный Суд собрал практику по спорам о проданном жилье. Ошибка продавца в мотивах сделки — не повод признать её недействительной. Суд смотрит, добросовестно ли вёл себя покупатель и мог ли он распознать заблуждение продавца (п. 1). Если продавца обманули мошенники, сделку отменят, только если покупатель знал или должен был знать об обмане (п. 7).
Важно
собственник может подать в Росреестр заявление, что сделки с его квартирой проводятся только при его личном участии. Запись вносят в ЕГРН за 5 рабочих дней. После этого документы на продажу или залог от чужого лица, даже с доверенностью, вернут без рассмотрения. Исключения — решение суда, требование судебного пристава и другие случаи из закона (ч. 1 и 3 ст. 36 закона № 218-ФЗ).
Чем отличаются дарение, мена и рента
Форма договора и его последствия зависят от вида сделки.
| Договор | Форма | Что важно знать | Норма |
|---|---|---|---|
| Купля-продажа | письменно, одним документом; нотариус — как правило, при продаже доли и жилья ребёнка или ограниченно дееспособного | без цены договор не заключён; в договоре перечисляют жильцов, сохраняющих право пользования | ст. 550, 555, 558 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ |
| Дарение | между гражданами — только у нотариуса, с 13.01.2025 даже между родственниками | отменить можно лишь в случаях из закона или договора, например если одаряемый покушался на жизнь дарителя | п. 3 ст. 574, ст. 578 ГК РФ |
| Мена | как при продаже | каждая сторона — и продавец, и покупатель; разницу в цене доплачивают; по общему правилу право переходит, когда обе стороны передали квартиры | ст. 567, 568, 570 ГК РФ |
| Пожизненное содержание с иждивением (рента) | у нотариуса | квартира в залоге у получателя ренты; если квартиру передали бесплатно, содержание — не меньше двух прожиточных минимумов в месяц; при существенном нарушении квартиру можно вернуть | ст. 584, 587, п. 2 ст. 602, п. 2 ст. 605 ГК РФ |
Подробно о каждом виде — в материалах об обмене и мене жилья и о видах договоров ренты.
Какой налог платить при продаже квартиры
Налог не платят, если квартира была в собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ). Срок — 3 года, если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания или если это единственное жильё продавца. В остальных случаях — 5 лет. Для семей с двумя и более детьми есть отдельное освобождение (п. 2.1 ст. 217.1).
Если продали раньше, доход уменьшают на вычет 1 млн руб. или на подтверждённые расходы на покупку (п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считают 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10). Ставка — 13% до 2,4 млн руб. и 15% с суммы сверх этого (п. 1.1 ст. 224). Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (ст. 229, п. 4 ст. 228). Покупатель может вернуть налог с расходов на квартиру до 2 млн руб. и с процентов по ипотеке до 3 млн руб. (п. 3 и 4 ст. 220). Подарок квартиры от неродственника облагается налогом, от супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр — нет (п. 18.1 ст. 217).
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Что делать, если сделка сорвалась или её оспаривают
Если продавец получил деньги, но не идёт на регистрацию, суд по иску покупателя вынесет решение о регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Если покупатель получил квартиру, но не платит, продавец вправе требовать оплаты и процентов за просрочку (п. 3 ст. 486). Если квартиру купили в рассрочку, до оплаты она по общему правилу в залоге у продавца (п. 5 ст. 488). Если у квартиры нашли скрытые недостатки, можно требовать снизить цену или оплатить их устранение, а при существенных — вернуть деньги (ст. 557 и 475). Когда это возможно, рассказано в материале о возврате купленной квартиры.
Если сделку признали недействительной, стороны возвращают друг другу всё полученное (п. 2 ст. 167 ГК РФ). У добросовестного покупателя квартиру могут забрать, только если она выбыла у собственника помимо его воли, например её похитили (п. 1 ст. 302). Если её всё же забрали, а убытки по решению суда за 6 месяцев взыскать не удалось или удалось лишь частично, гражданин может через суд получить от государства разовую компенсацию (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ). Основания и порядок оспаривания описаны в материале об оспаривании купли-продажи. Отказ в приватизации обжалуют в суде (ст. 8 Закона РФ № 1541-1) — см. материал об оспаривании отказа в приватизации.
Какие документы подготовить
- Паспорта сторон, свидетельства о рождении детей-собственников.
- Выписка из ЕГРН о квартире и документ, на основании которого продавец стал собственником.
- Нотариальное согласие супруга продавца, если квартира общая (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ), или брачный договор.
- Разрешение органа опеки, если продаётся или меняется жильё ребёнка (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
- Сведения о том, кто зарегистрирован в квартире.
- Проект договора, передаточный акт, документы о расчёте: договор аккредитива, платёжное поручение.
Частые ошибки
- Отдать деньги наличными до регистрации, получив только расписку.
- Занизить цену ради налога. Если сделку отменят, доказать, что платили больше, будет трудно, а налог всё равно посчитают минимум с 70% кадастровой стоимости.
- Не указать в договоре людей, которые сохраняют право жить в квартире.
- Оформить дарение вместо продажи «для простоты»: нужен нотариус, а одаряемый не из близких родственников платит налог.
- Купить без нотариального согласия супруга продавца. Супруг вправе оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
