Договор дарения квартиры: как оформить по шагам
По договору дарения даритель безвозмездно передаёт квартиру одаряемому (п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). Если одаряемый что-то дарит или платит взамен, это уже не дарение, а другая сделка.
Проверьте, вправе ли даритель распоряжаться квартирой: свежая выписка из ЕГРН покажет собственника, залог и арест. Попросите дарителя заказать её самого: фамилию владельца посторонним без его согласия не показывают (ч. 1.3 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Закон № 218-ФЗ).
Соберите документы и выберите нотариуса.
Подпишите договор у нотариуса: даритель и одаряемый приходят лично или действуют через представителя по нотариальной доверенности.
Подайте документы на регистрацию перехода права. Заявление может подать нотариус или его работник (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ), либо сами стороны через МФЦ или портал Росреестра. Как проходит регистрация права собственности, описано в отдельной статье.
Получите выписку из ЕГРН о праве одаряемого: она подтверждает право, а не свидетельство (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Право собственности возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Договор дарения квартиры без нотариуса: можно ли
Нельзя. Закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ изменил п. 3 ст. 574 ГК РФ: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Закон действует с 13 января 2025 года и касается и близких родственников. Договор в простой письменной форме после этой даты ничтожен, то есть не имеет юридической силы (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Договоры, заключённые раньше, закон не отменяет, поскольку обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ).
Дарить долю в квартире тоже нужно у нотариуса: сделки с долями удостоверяются нотариально, исключение составляет отчуждение долей всеми собственниками по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Обещание подарить квартиру после смерти ничтожно, к такому дарению применяют правила о наследстве (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
Какие документы нужны для договора дарения квартиры
- паспорта дарителя и одаряемого, для ребёнка — свидетельство о рождении, а подписывают за ребёнка до 14 лет его родители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ);
- документ, на основании которого даритель владеет квартирой: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации;
- выписка из ЕГРН;
- нотариальное согласие супруга дарителя, если квартира нажита в браке (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, СК РФ). Оно не нужно, если квартира получена до брака, по наследству или в дар (ст. 36 СК РФ), подробнее — в статье о разделе имущества супругов;
- разрешение органа опеки, если дарит подопечный или ограниченно дееспособный (п. 2 ст. 37 ГК РФ). От имени малолетнего ребёнка и недееспособного человека представители дарить не вправе (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ);
- нотариальная доверенность представителя (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
Образец договора дарения квартиры: что в нём указать
Типовой формы нет, текст готовит нотариус. Чтобы вы понимали, что подписываете, в договоре должны быть такие пункты:
- Стороны: фамилии, имена, отчества, паспортные данные, адреса.
- Квартира: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Без данных, по которым квартиру можно точно определить, договор считается незаключённым (ст. 554 ГК РФ).
- Основание права дарителя: договор, свидетельство, решение суда.
- Слова о безвозмездности: даритель передаёт квартиру без встречной оплаты.
- Стоимость квартиры — от неё нотариус считает тариф.
- Заверения дарителя: он собственник, квартира не продана, не заложена, не арестована, права третьих лиц не нарушены.
- Кто прописан в квартире и когда выпишется.
- Передача квартиры по акту: ключи, документы, показания счётчиков.
- Распределение расходов на нотариуса и регистрацию.
- Подписи сторон и удостоверительная надпись нотариуса.
По желанию дарителя можно записать, что он вправе отменить дарение, если переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Сколько стоит оформить договор дарения квартиры и госпошлина через МФЦ
| Платёж | Размер | Основание |
|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию права одаряемого | 4 000 руб., если кадастровая стоимость не больше 20 млн руб. | подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, НК РФ |
| Нотариальный тариф (федеральная часть) | 0,5% суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 руб. | подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ |
| То же для супругов, родителей и детей, бабушек, дедушек и внуков, братьев и сестёр | вполовину меньше, то есть не больше 10 000 руб. | подп. 19 п. 1 ст. 333.38 НК РФ |
| Региональная часть тарифа и услуги правового и технического характера | по тарифам нотариальной палаты, уточните у нотариуса | Основы законодательства РФ о нотариате |
В подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ нет отдельной суммы для МФЦ или электронной подачи, а платит пошлину одаряемый (так разъясняет Росреестр). Если подаёте через МФЦ, регистрация нотариально удостоверенного договора занимает 5 рабочих дней, при подаче нотариусом в электронном виде — 1 рабочий день, на бумаге — 3 (п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Пример: квартира оценена в 6 млн руб. Для постороннего человека 0,5% составят 30 000 руб., но тариф ограничен 20 000 руб. Для сына или дочери дарителя федеральная часть будет вдвое меньше — 10 000 руб. К этому добавляются 4 000 руб. пошлины и региональные платежи.
Договор дарения квартиры: какой налог платит одаряемый
| Кто дарит | Налог на доходы (НДФЛ) |
|---|---|
| Супруг, родитель или ребёнок (в том числе усыновитель и усыновлённый), дедушка, бабушка, внук, полнородный или неполнородный брат или сестра | не платится (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) |
| Любое другое лицо: тётя, племянник, зять, друг, сожитель | платится; доход равен кадастровой стоимости квартиры на 1 января года регистрации (п. 6 ст. 214.10 НК РФ) |
Ставка — 13% при годовом доходе до 2,4 млн руб., выше действуют повышенные ставки (ст. 224 НК РФ). Если квартира стоит по кадастру 5 млн руб. и других доходов нет, налог составит 312 000 руб. с первых 2,4 млн руб. и 390 000 руб. (15%) с остальных 2,6 млн руб., всего 702 000 руб. Налог исчисляет сам одаряемый (подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ): декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, а налог платят до 15 июля года, следующего за годом получения квартиры.
Налог при последующей продаже зависит от того, кто подарил квартиру: срок владения без налога — 3 года при дарении от члена семьи или близкого родственника и 5 лет в остальных случаях. Расчёт — в статье о налоге при продаже квартиры.
Что учесть дарителю
- Вернуть подаренную квартиру можно только в случаях ст. 578 ГК РФ: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленное причинение вреда здоровью, угроза утраты дорогой для дарителя вещи, а также по условию договора. Если даритель хочет получать содержание, подойдёт договор ренты, а другие способы передать квартиру разобраны в разделе сделок с недвижимостью.
- Прописанные в квартире члены семьи дарителя теряют право пользования, если закон не говорит иного (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
- Подаренная квартира — личная собственность одаряемого и при разводе не делится (ст. 36 СК РФ).
Типичные ошибки
- Подписать договор в простой письменной форме без нотариуса.
- Не взять нотариальное согласие супруга на дарение общей квартиры.
- Принять за «близких» тётю, зятя или двоюродного брата: они не входят в перечень, и налог придётся платить.
- Договориться о деньгах «за подарок»: тогда это продажа с другими налогами и последствиями.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
