Ипотека на вторичку в СПб: порядок покупки по шагам
Получите предварительное одобрение банка. Набор документов и срок действия одобрения банк называет сам.
Выберите квартиру и проверьте её: выписка из ЕГРН, прописанные, согласие супруга продавца, долги, перепланировка. Что и где смотреть, описано в статье о проверке квартиры.
Внесите задаток по письменному соглашению с продавцом (условия ниже).
Передайте банку документы на квартиру. Банк согласует её, заказывается оценка и оформляется страховка.
Подпишите кредитный договор и договор купли-продажи. Договор продажи недвижимости составляют письменно, одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). Нотариус не обязателен, но нужен при продаже доли и если собственник — ребёнок (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее Закон № 218-ФЗ).
Зарегистрируйте переход права и ипотеку. Регистрируют переход права, а не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Рассчитайтесь с продавцом и подпишите передаточный акт (ст. 556 ГК РФ).
Какие документы нужны покупателю и продавцу
Покупатель:
- паспорт, анкета и документы о доходе и работе по списку банка;
- подтверждение первоначального взноса, например выписка по счёту;
- супруг или супруга: участие в кредите созаёмщиком либо нотариально удостоверенное согласие на залог (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, СК РФ). Квартира, купленная в браке, считается общей (ст. 34 СК РФ).
Продавец:
- документ, по которому он получил квартиру, и свежая выписка из ЕГРН;
- нотариальное согласие супруга на продажу общей квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ);
- справка о зарегистрированных в квартире, в Петербурге это справка по форме № 9;
- разрешение органа опеки, если в квартире живут подопечные или несовершеннолетние члены семьи, чьи права затрагиваются (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
- квитанции по коммунальным платежам и взносам на капремонт: неуплаченные взносы переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).
Что требует банк: залог, оценка, страховка
| Требование | Основание | Можно отказаться? |
|---|---|---|
| Залог квартиры | Квартира в залоге с регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее Закон об ипотеке) | Нет, это суть ипотеки |
| Страхование квартиры от утраты и повреждения | Если договор не говорит иного, залогодатель страхует имущество за свой счёт (ст. 31 Закона об ипотеке) | Нет, это условие кредита |
| Страхование жизни и здоровья | Закон не может обязать гражданина страховать жизнь и здоровье (п. 2 ст. 935 ГК РФ) | Да, но банк может предложить другие условия кредита |
| Оценка квартиры | Правила банка | Нет, без неё кредит обычно не выдают |
Права банка удостоверяет закладная: ценная бумага, подтверждающая право получить долг и право залога (ст. 13 Закона об ипотеке). Она бывает бумажной или электронной. О том, что грозит при просрочке, читайте в статье об ипотеке и просрочке платежей.
Задаток при покупке в ипотеку: когда вносить и как защитить деньги
Задаток — деньги в счёт будущих платежей и в обеспечение сделки. Соглашение о нём письменное независимо от суммы (п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ). Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, а если по вине продавца, тот возвращает вдвое больше (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Если обязательство прекращено по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, задаток возвращают (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Размер задатка закон не называет.
Одобрение вас как заёмщика и одобрение квартиры — разные решения банка. Поэтому вносите задаток, когда по вам уже есть предварительное одобрение, и пропишите в соглашении:
- какая часть цены оплачивается кредитом, а какая своими деньгами;
- срок, до которого банк должен одобрить квартиру;
- что задаток возвращается полностью, если банк отказал по самой квартире или по документам продавца.
Без такой оговорки продавец вправе спорить, чья это вина. Образец соглашения есть в статье о задатке.
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Как платить продавцу и когда квартира станет вашей
При ипотеке продавцу обычно платят через банк. Аккредитив — банк по поручению покупателя платит продавцу, когда тот представит нужные документы (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Эскроу-счёт — банк блокирует деньги и передаёт продавцу при наступлении оснований из договора (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ), подробнее в статье об эскроу-счёте. Какие документы откроют деньги продавцу, написано в договоре с банком.
Право собственности возникает с государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), залог — с регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке). Сроки зависят от способа подачи (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):
| Что регистрируют | Подача в Росреестр | Через МФЦ |
|---|---|---|
| Право собственности покупателя | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
| Ипотеку жилого помещения | 5 рабочих дней | 7 рабочих дней |
Что указать в договоре купли-продажи при ипотеке
Договор продажи недвижимости не считается заключённым, если в нём письменно не указана цена (ст. 555 ГК РФ). Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после продажи, — существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Для ипотеки добавьте:
- какая часть цены оплачивается своими деньгами, какая кредитом банка и в какие сроки;
- что квартира будет в залоге у банка с регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);
- способ расчёта (аккредитив или эскроу) и условие, при котором деньги получает продавец;
- срок, до которого продавец освобождает квартиру и выписывает прописанных.
Семейная и льготная ипотека на вторичку в СПб
По разъяснению Дом.РФ (страница обновлена 13.07.2026), семейная ипотека на вторичное жильё действует в городах, где мало строящихся многоквартирных домов. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области в эту часть программы не входят, поэтому на готовую квартиру в Петербурге семейную ипотеку не выдают. Остальные условия (ребёнок до 6 лет включительно, один льготный кредит на семью с 1 февраля 2026 года) проверяйте на сайте Дом.РФ: ставки и правила меняются. У других льготных программ условия свои, их уточняйте у банка.
Закон не устанавливает минимального первоначального взноса, его размер определяет банк. Если банк предлагает ипотеку без взноса, сравнивайте ставку, страховку и итоговую переплату. Покупка жилья даёт право на имущественный вычет (сумму, которую вычитают из дохода при расчёте налога): до 2 млн руб. по цене квартиры и до 3 млн руб. по процентам по ипотеке (подп. 3, 4 п. 1, п. 3 и 4 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Вычет не предоставляют при покупке у взаимозависимых лиц (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Типичные ошибки
- Внести крупный задаток до одобрения банка и без условия о возврате.
- Платить продавцу наличными до регистрации права.
- Не проверить прописанных и согласие супруга продавца.
- Не заложить в платёж страховку и оценку.
Читайте также: Военная ипотека: условия. Кто участник и как получить жильё.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
