Какая доверенность нужна для покупки или продажи квартиры
Доверенность — это письменное уполномочие, которым один человек разрешает другому действовать от его имени (п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). Для квартиры она должна быть нотариальной: так закон требует для доверенностей на сделки, которые нужно удостоверять у нотариуса, на подачу заявлений о регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Представитель подаёт заявление о регистрации тоже по нотариально удостоверенной доверенности (ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Закон № 218-ФЗ). Это касается и продавца, и покупателя.
Что должно быть в доверенности на сделку с квартирой:
- фамилия, имя, отчество и паспортные данные доверителя и представителя;
- дата выдачи: доверенность без даты ничтожна, то есть недействительна с самого начала;
- срок действия: если срока нет, доверенность действует один год со дня выдачи (ст. 186 ГК РФ);
- адрес и кадастровый номер квартиры;
- перечень действий: подписать договор и передаточный акт, подать документы на регистрацию, получить документы после неё; для продавца отдельно право получить деньги.
Если доверенность выдана нескольким представителям, каждый действует самостоятельно, пока не написано, что они действуют вместе (п. 5 ст. 185 ГК РФ). Передать полномочия другому человеку представитель вправе, если это разрешено в доверенности, и новая доверенность тоже нотариальная (п. 1, 3 ст. 187 ГК РФ). «Генеральной» в разговоре называют доверенность с очень широкими полномочиями. Представитель вправе делать только то, что в ней написано, а выход за пределы полномочий ведёт к последствиям, описанным ниже.
Как проверить доверенность перед покупкой квартиры
Убедитесь, что доверенность нотариальная, и сверьте паспорт представителя с данными в ней.
Проверьте доверенность в сервисе проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты: он помогает проверить подлинность реквизитов предъявленной доверенности. Сведения из реестра распоряжений об отмене доверенностей Палата предоставляет бесплатно и круглосуточно через интернет (п. 1 ст. 189 ГК РФ).
Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): собственник должен совпадать с доверителем, арестов и запретов быть не должно. Покупатель, который опирался на данные реестра, считается добросовестным, пока в суде не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на продажу (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Поговорите с доверителем лично, по телефону или видеосвязи. Доверенность прекращается со смертью доверителя (подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ), поэтому убедитесь, что он жив, знает цену и условия и не отменял доверенность.
Спросите, нет ли в ЕГРН записи о невозможности регистрации без личного участия собственника. При такой записи заявление представителя вернут без рассмотрения (ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ).
В день сделки проверьте доверенность в сервисе ещё раз.
Передавайте деньги тому, кто вправе их принять. Тот, кто платит, вправе потребовать доказательств, что платёж принимает сам кредитор или уполномоченное им лицо, и сам несёт риск, если этого не потребовал (п. 1 ст. 312 ГК РФ). Надёжнее платить на счёт доверителя; представителю передавайте деньги, только если в доверенности прямо дано право их получать.
Риски покупателя квартиры по доверенности
| Что может случиться | Что говорит закон | Как снизить риск |
|---|---|---|
| Доверенность поддельная | Если собственник её не выдавал, суд может признать, что квартира выбыла из его владения помимо воли. Тогда он вправе истребовать её даже у добросовестного покупателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ) | Сервис проверки, выписка ЕГРН, разговор с собственником |
| Доверенность отменена до сделки | Права покупателя сохраняются, если он не знал и не должен был знать об отмене (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Нотариальную отмену считают известной на следующий день после внесения в реестр (п. 1 ст. 189) | Проверка в день сделки |
| Доверитель умер | Доверенность прекращена (подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ) | Личный разговор с доверителем |
| Представитель вышел за пределы полномочий | Сделка считается заключённой от его имени, пока доверитель её не одобрит. До одобрения покупатель вправе отказаться, если не знал об этом (п. 1 ст. 183 ГК РФ) | Сверить каждое действие с текстом доверенности |
| Представитель продаёт квартиру себе | Суд может признать сделку недействительной по иску доверителя (п. 3 ст. 182 ГК РФ) | Проверить, что покупатель не сам представитель |
| Деньги получил не тот человек | Платящий несёт риск, если не потребовал доказательств полномочий (п. 1 ст. 312 ГК РФ) | Платить на счёт доверителя |
Если сделку оспаривают, подробности защиты добросовестного покупателя разобраны в статье о добросовестном приобретателе квартиры.
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Риски продавца при продаже квартиры по доверенности
Продавец отдаёт распоряжение квартирой другому человеку, и главный риск в самом представителе. Он может продать дешевле, чем договорились, не передать деньги или оформить сделку на себя. Последнее закон ограничивает: представитель не вправе заключать от имени доверителя сделки в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Остальное доверитель решает текстом доверенности:
- назовите в доверенности покупателя, цену или нижнюю границу цены;
- не давайте право получать деньги: пусть покупатель платит на ваш счёт;
- ограничьте срок и перечень действий;
- не выдавайте доверенность малознакомым людям и «помощникам» из объявлений.
Собственник может подать заявление о невозможности регистрации без его личного участия. Тогда заявление представителя вернут (ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ). Это защита от мошенников, но и честному представителю придётся сначала снять запись: отозвать её может только собственник или его законный представитель (ч. 2 ст. 36).
Когда доверенность перестаёт действовать
| Событие | Действует ли доверенность | Норма |
|---|---|---|
| Истёк срок | Нет | подп. 1 п. 1 ст. 188 ГК РФ |
| Доверитель отменил доверенность | Нет. Отменить её можно в любое время | подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 188 ГК РФ |
| Представитель отказался от полномочий | Нет | подп. 3 п. 1 ст. 188 ГК РФ |
| Доверитель умер или признан недееспособным | Нет | подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ |
| Представитель умер или признан недееспособным | Нет | подп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ |
Тот, кто отменил доверенность, обязан известить представителя и известных ему третьих лиц, перед которыми она предъявлялась. Если доверенность нотариальная, сведения об отмене вносятся в реестр, и третьи лица, которых не известили раньше, считаются узнавшими об отмене на следующий день (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Представитель после прекращения доверенности обязан немедленно вернуть её (п. 3 ст. 189 ГК РФ).
Покупка квартиры по доверенности в ипотеку
Решение по ипотечной сделке через представителя принимает банк: он проверяет доверенность и вправе отказаться работать с представителем. Узнайте требования банка до выдачи доверенности и до подачи заявки. В доверенности нужно прямо назвать всё, что потребуется: получение кредита, подписание кредитного договора, договора купли-продажи и документов по залогу, подачу заявлений на регистрацию. Чего в ней нет, того представитель делать не вправе, а при выходе за пределы полномочий применяют ст. 183 ГК РФ. Общий порядок покупки описан в статье об оформлении купли-продажи квартиры.
Читайте также: Сделки с недвижимостью; Проверка квартиры перед покупкой.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
