Проверка квартиры перед покупкой. Что и где смотреть

Что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке и где это смотреть

Проверка делится на четыре части: квартира и её история, продавец и его право продавать, прописанные, долги и состояние жилья. Почти всё доступно без юриста.

Проверка квартиры в Росреестре онлайн: что показывает выписка из ЕГРН

Выписку об объекте может заказать любой человек (ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Закон № 218-ФЗ): на сайте Росреестра или через Госуслуги. Она платная, срок выдачи не больше трёх рабочих дней (ч. 9 ст. 62). Права на недвижимость и их ограничения записывают в единый реестр (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ), поэтому в выписке видны собственник, ипотека, арест.

Сведения верны на дату подписания выписки (ч. 4 ст. 62). Берите свежую выписку и закажите ещё одну прямо перед подачей документов на регистрацию.

Что можно проверить бесплатно. На сайте Росреестра есть справочный сервис по объектам недвижимости: по адресу или кадастровому номеру он показывает общедоступные сведения. Сам Росреестр называет их ориентировочными, для сделки они не годятся. Бесплатны также реестр банкротов, банк данных приставов и картотеки судов.

Почему в выписке нет фамилии собственника. Посторонним данные о правообладателе выдают только при записи о его согласии (ч. 1.3 ст. 62). Полные сведения получают собственник и его представитель по нотариальной доверенности (ч. 13 ст. 62). Попросите продавца заказать выписку на себя, а фамилию сверьте с паспортом.

Запись о запрете сделок без личного участия. Собственник может внести в ЕГРН запись, что регистрация его права возможна только при его личном участии. Заявление другого лица при такой записи возвращают без рассмотрения, кроме случаев решения суда и требования пристава (ст. 36 Закона № 218-ФЗ). Спросите продавца, подавал ли он такое заявление.

Как узнать историю квартиры: выписка о переходе прав

Её тоже запрашивает любой человек. В ней по порядку перечислены правообладатели, вид права, даты регистрации, а для погашенных записей ещё и основание: договор купли-продажи, судебный акт (Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329, п. 154–157). Физических лиц обозначают словами «физическое лицо», пока нет записи о согласии на раскрытие данных (ст. 36.3 и ч. 14.2 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Смотрите, сколько раз квартира меняла владельцев и как быстро, на каком основании её получил продавец (покупка, наследство, дарение, суд) и не восстановлено ли право по решению суда.

Это важно: покупателя считают добросовестным, пока не докажут, что он знал или должен был знать об отсутствии права у продавца (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Если право в реестре записано не за продавцом или есть отметка о споре, добросовестным он не считается (п. 38 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Что делать, если сделку уже оспаривают, описано в статье о добросовестном приобретателе квартиры.

Договор, по которому продавец сам получил квартиру, из реестрового дела выдают только правообладателю и его доверенному лицу (ч. 15 ст. 62). Попросите продавца заказать копию.

Как проверить продавца: согласие супруга, доверенность, банкротство

Согласие супруга. Квартира, купленная в браке, общая (ст. 34 Семейного кодекса РФ, СК РФ), и для её продажи нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него супруг в течение года со дня, когда узнал о сделке, может требовать признать её недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие не нужно, если квартира получена до брака, по наследству или в дар (ст. 36 СК РФ). Подробнее: раздел имущества супругов.

Доверенность. Доверенность на продажу недвижимости нотариальная (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Проверьте её в сервисе проверки доверенностей Единой информационной системы нотариата. Она прекращается со смертью доверителя, и он может отменить её в любой момент (подп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 188 ГК РФ), поэтому лучше увидеть самого собственника.

Дееспособность. Сделку человека, который не понимал значения своих действий, суд вправе признать недействительной (ст. 177 ГК РФ).

Банкротство и долги. Сведения о банкротстве публикуют в Едином федеральном реестре (ст. 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, Закон № 127-ФЗ). Сделку банкрота могут оспорить, если её заключили за год до заявления о банкротстве по явно заниженной цене или за три года с целью навредить кредиторам, и вы об этой цели знали (п. 1, 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Квартира тогда возвращается в конкурсную массу (ст. 61.6). Открытые производства приставов смотрят в банке данных на сайте ФССП (ст. 6.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

Кто прописан в квартире и сохранит ли он право жить после покупки

Выписка из ЕГРН прописанных не показывает. Нужна справка о регистрации. В Петербурге её называют справкой по форме № 9, а выдаёт её в зависимости от дома районный отдел вселения и регистрационного учёта, МФЦ или управляющая компания.

После продажи члены семьи прежнего собственника теряют право пользоваться квартирой, если закон не говорит иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Исключения, которые встречаются чаще всего:

• человек отказался от приватизации этой квартиры: он сохраняет право жить в ней (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ);
• в квартире живут подопечные или несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без попечения родителей: если сделка затрагивает их права, нужно согласие органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если после продажи кто-то сохраняет право пользоваться квартирой, перечень этих людей обязательно вносят в договор (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Остальных просите выписать до сделки и закрепите срок в договоре. Как составить такие пункты, показано в статье об оформлении купли-продажи квартиры.

Долги, залог и перепланировка: что проверить в самой квартире

Ипотека. Заложенную квартиру продают с согласия банка, если договор ипотеки не говорит иное (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Запись об ипотеке видна в выписке.

Долги за дом. К новому собственнику переходит обязанность прежнего по взносам на капремонт, включая неуплаченные (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, ЖК РФ). Запросите справку об отсутствии задолженности у управляющей компании и у регионального оператора капремонта.

Перепланировка. Собственник самовольно перепланированной квартиры обязан вернуть её в прежний вид, а суд может сохранить перепланировку, если она не нарушает чужих прав и не опасна (ч. 3, 4 ст. 29 ЖК РФ). Если квартиру не привели в порядок и она перешла к новому собственнику, ему назначают новый срок, а при невыполнении её могут продать с торгов (ч. 5, 6 ст. 29 ЖК РФ). Сравните план с тем, что видите на месте.

Нужен ли юрист и что он делает при проверке квартиры в СПб

Закон не требует привлекать юриста. Он читает документы продавца, запрашивает выписки как представитель покупателя, смотрит суды и реестр банкротов, ищет слабые места в цепочке прав и готовит договор. Закрытые сведения, например имена прежних владельцев и копии их договоров, доступны только с согласия или доверенности собственника (ч. 13, 15 ст. 62 Закона № 218-ФЗ), поэтому полную проверку без участия продавца не сделает никто. Юрист нужнее всего, если квартира досталась по наследству, продаётся доля, среди собственников есть дети или продавец действует по доверенности.

Если проблема всплыла после покупки и квартиру изъяли по причинам, возникшим до продажи, продавец возмещает убытки, если не докажет, что вы знали или должны были знать об этих причинах (ст. 461 ГК РФ). Способы вернуть деньги или квартиру разобраны в статье о возврате купленной квартиры, а все материалы по теме собраны в разделе «Сделки с недвижимостью».

Типичные ошибки покупателей:

• брать старую выписку и не обновить её перед регистрацией;
• верить на слово, что супруга нет или он согласен;
• не смотреть, кто прописан, и надеяться, что все выпишутся сами.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.