Что такое задаток и чем он отличается от аванса
Задаток — это денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). Соглашение о задатке нужно заключать письменно независимо от суммы (п. 2 ст. 380). Если письменного соглашения нет или неясно, что передано, деньги считаются авансом (п. 3 ст. 380).
| Вопрос | Задаток | Аванс |
|---|---|---|
| Нужно ли письменное соглашение | да, всегда (п. 2 ст. 380 ГК РФ) | нет, но передачу придётся доказывать |
| Покупатель передумал | деньги остаются у продавца (п. 2 ст. 381) | продавец возвращает деньги как полученные без основания (ст. 1102) |
| Продавец передумал | продавец возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381) | возвращается та же сумма и проценты по ст. 395 |
Задаток полезен продавцу, потому что покупателю невыгодно срывать сделку. Покупателю он тоже выгоден: продавец рискует вернуть вдвое больше. Если вы ещё не уверены в квартире, деньги можно передать как аванс, прямо назвав их так в расписке.
Сколько процентов задатка положено и какая сумма бывает
Закон не называет ни процента, ни минимальной суммы: размер задатка стороны определяют сами и записывают в соглашении числом в рублях. Он засчитывается в цену квартиры, поэтому покупатель в основном договоре указывает, сколько уже оплачено.
Пример: квартира стоит 8 000 000 руб., задаток — 300 000 руб. Если сделку сорвал покупатель, 300 000 руб. остаются у продавца. Если сорвал продавец, он вернёт 600 000 руб. Виновная сторона ещё возмещает убытки другой стороны с зачётом задатка, если договор не говорит иного (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Поэтому сумму выбирайте такую, которую вы готовы потерять.
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры: что в нём указать
Образца с обязательной формой закон не устанавливает. Соглашение можно оформить отдельным документом или включить в предварительный договор купли-продажи: задатком можно обеспечить обязательство заключить основной договор (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор заключают в письменной форме, иначе он ничтожен, то есть не имеет силы (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Перечень пунктов:
- Стороны: фамилии, имена, отчества, паспортные данные, адреса.
- Квартира: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, основание права продавца.
- Цена квартиры. Без письменного условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ), а предварительный договор должен содержать существенные условия основного (п. 3 ст. 429).
- Сумма задатка, дата и способ передачи, а также запись, что сумма засчитывается в цену.
- Срок подписания основного договора. Если срок не указан, его нужно заключить в течение года (п. 4 ст. 429).
- Последствия отказа каждой стороны со ссылкой на ст. 381 ГК РФ.
- Условия возврата задатка: например, если банк отказал в кредите или в выписке из ЕГРН нашлись арест и залог.
- Заверения продавца: он собственник, квартира не продана, не заложена, не арестована, названы все, кто в ней прописан.
- Подписи обеих сторон.
Как внести задаток: порядок действий
Проверьте квартиру до передачи денег. Закажите свежую выписку из ЕГРН — её может получить любой человек (ч. 1 и 6 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а фамилию собственника посторонним показывают только с его согласия (ч. 1.3 ст. 62), поэтому попросите продавца заказать выписку самому. Сверьте паспорт, документы-основания, семейное положение продавца и список прописанных. Подробности — в статье об оформлении купли-продажи квартиры.
Подпишите письменное соглашение с ценой, суммой и сроком основного договора.
Передайте деньги так, чтобы осталось доказательство. Лучше перевод с назначением платежа «задаток по соглашению от такого-то числа». Если наличные, возьмите расписку, где продавец пишет, что получил именно задаток, и указывает адрес квартиры.
В срок подпишите основной договор и подайте документы на регистрацию перехода права (7–9 рабочих дней, пошлина 4 000 руб. при кадастровой стоимости до 20 млн руб.).
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Вернут ли задаток при покупке квартиры: что будет, если сделка сорвалась
| Ситуация | Что с задатком | Основание |
|---|---|---|
| Основной договор заключён | засчитывается в цену | п. 1 ст. 380 ГК РФ |
| Сделку сорвал покупатель | остаётся у продавца | п. 2 ст. 381 |
| Сделку сорвал продавец | продавец возвращает двойную сумму | п. 2 ст. 381 |
| Стороны расторгли соглашение до начала исполнения или исполнение стало невозможным без их вины | возвращается в той же сумме | п. 1 ст. 381, ст. 416 |
| Письменного соглашения нет | считается авансом и возвращается | п. 3 ст. 380, ст. 1102 |
Кто виноват, решает суд по переписке, срокам и поведению сторон. Если стороны ничего не нарушили, но не договорились о цене, лучше сразу подписать соглашение о возврате задатка.
Задаток при покупке квартиры в ипотеку
Отказ банка в кредите сам по себе не означает, что задаток вернут. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Поэтому условие «задаток возвращается, если банк откажет в ипотеке» лучше прямо записать в соглашении о задатке.
Поэтому при ипотеке запишите в соглашении три вещи: оплата идёт за счёт кредита конкретного банка, срок на получение решения банка, а при отказе задаток возвращается полностью. Задаток лучше вносить после предварительного одобрения кредита и только если банк согласен на выбранную квартиру.
Что делать, если задаток не возвращают
Отправьте продавцу письменное требование заказным письмом с описью и приложите копию соглашения и расписки.
Если деньги не вернули, подайте иск в районный суд по месту жительства продавца (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса РФ, ГПК РФ). При цене иска до 50 000 руб. дело рассматривает мировой судья (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Иск подайте в течение трёх лет (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Пошлина при сумме до 100 000 руб. — 4 000 руб., дальше по шкале (подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ), подробнее в статье о госпошлине в суд и о сроке исковой давности.
Если спорной оказалась сама сделка, а не только деньги, смотрите статью о возврате купленной квартиры и другие материалы раздела сделок с недвижимостью.
Типичные ошибки
- Передать деньги без письменного соглашения: суд признает их авансом, и ни потери задатка покупателем, ни двойного возврата продавцом не будет.
- Написать в расписке «взял деньги за квартиру», не назвав их задатком.
- Внести задаток до проверки выписки из ЕГРН и продавца.
- Не указать цену и срок основного договора.
- Не оговорить возврат при отказе банка в ипотеке.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
