Налог при продаже квартиры: когда платить, а когда нет
Доход от продажи квартиры освобождён от налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если квартира непрерывно принадлежала вам не меньше минимального срока владения (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, НК РФ). Срок зависит от того, как вы получили квартиру.
| Как получена квартира | Срок без налога |
|---|---|
| Куплена, в том числе по договору долевого участия | 5 лет (п. 4 ст. 217.1) |
| Получена по наследству | 3 года |
| Подарена супругом, родителем, ребёнком, бабушкой, дедушкой, внуком, братом или сестрой | 3 года |
| Приватизирована | 3 года |
| Получена по договору пожизненного содержания с иждивением | 3 года |
| Единственное жильё: на дату регистрации продажи другого жилья нет | 3 года |
| Подарена другим лицом | 5 лет |
Три года действуют по п. 3 ст. 217.1. Жильё, купленное за 90 календарных дней до регистрации продажи, при проверке «единственного жилья» не учитывается. Срок идёт с регистрации права в ЕГРН, для наследства — со дня смерти наследодателя, для долевого строительства — с даты полной оплаты. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 лет при очной учёбе) освобождены независимо от срока, если в год продажи или до 30 апреля следующего года купили другое жильё большей площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного не больше 50 млн руб. (п. 2.1 ст. 217.1).
Как считается налог при продаже квартиры
Налог считают так: доход от продажи минус вычет или расходы, умноженное на ставку. Выбирают одно из двух.
- Имущественный вычет 1 000 000 руб. на все проданные за год жилые объекты вместе (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Расходы на покупку этой квартиры, подтверждённые документами: договор, платёжки (подп. 2 п. 2 ст. 220).
Ставка — 13% при налоговой базе до 2,4 млн руб. за год; выше действует формула 312 000 руб. плюс 15% с суммы сверх 2,4 млн руб. (п. 1.1 ст. 224). Порог общий для всех доходов этой группы за год: продажа имущества, дивиденды, проценты по вкладам (разъяснение ФНС). Если квартира в общей собственности, доход делят между собственниками: в долевой пропорционально долям, в совместной поровну (п. 4, 5 ст. 214.10).
| Ситуация | Доход для налога | Уменьшаем на | Налог |
|---|---|---|---|
| Куплена за 4 500 000 руб. (документы есть), продана за 6 000 000 руб., владение 2 года | 6 000 000 руб. | расходы 4 500 000 руб. | 1 500 000 × 13% = 195 000 руб. |
| Приватизирована, расходов на покупку нет, продана за 6 000 000 руб., владение 2 года | 6 000 000 руб. | вычет 1 000 000 руб. | 312 000 + 15% с 2 600 000 = 702 000 руб. |
| Продана за 5 000 000 руб., куплена за 6 000 000 руб., кадастровая стоимость не выше 5 000 000 руб. | 5 000 000 руб. | расходы 6 000 000 руб. | 0 руб. |
Если продали дешевле, чем купили, налога нет, но смотрите на кадастровую стоимость: она может сделать доход выше цены в договоре.
Налог при продаже квартиры менее 3 и менее 5 лет: кадастровая стоимость
Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, доходом считают именно эту величину. Берут кадастровую стоимость на 1 января года регистрации перехода права (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Общий коэффициент — 0,7, но регион вправе изменить его (п. 9 ст. 214.10).
В Санкт-Петербурге с 1 января 2025 года коэффициент равен 1 (Закон Санкт-Петербурга от 29.11.2024 № 734-157), то есть доход не может быть меньше полной кадастровой стоимости. По разъяснению Минфина региональный коэффициент применяют продавцы, у которых на дату регистрации перехода права место жительства в этом регионе (письмо от 12.05.2025 № 03-04-07/46185). Если вы живёте в другом регионе, проверьте его закон.
Пример: квартира куплена за 3 500 000 руб., продана за 4 000 000 руб., кадастровая стоимость 5 000 000 руб., срок не истёк. В Петербурге доход — 5 000 000 руб., налог (5 000 000 − 3 500 000) × 13% = 195 000 руб. При коэффициенте 0,7 доход был бы равен цене договора 4 000 000 руб. (она выше 3 500 000 руб.), а налог — 65 000 руб. Занижать цену в договоре бессмысленно.
Покупаете квартиру или хотите оспорить сделку?
Юрист по недвижимости бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Налог при продаже квартиры после приватизации, наследства и дарения
- Приватизация. Срок — 3 года с регистрации права. Расходов на покупку нет, поэтому уменьшают доход на вычет 1 000 000 руб. Как оформляют жильё, описано в статье о приватизации квартиры.
- Наследство и вступление в наследство. Срок — 3 года со дня смерти, а не со дня получения свидетельства. Если срок не прошёл, вместо вычета можно учесть документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, разъяснения ФНС). Порядок получения — в статье о вступлении в наследство.
- Дарение. Срок 3 года, если дарил член семьи или близкий родственник, иначе 5 лет. Если при получении квартиры вы платили НДФЛ, эту сумму дохода можно вычесть при продаже (ст. 220 НК РФ). Подробности — в статье о договоре дарения квартиры.
- Пенсионер. В ст. 217.1 пенсионеры не упомянуты: срок владения, вычет и ставки для них такие же, как для всех. Льготы пенсионеров касаются налога на имущество, то есть налога за владение, а не за продажу (разъяснения ФНС).
Как подать декларацию и заплатить налог
Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228). За продажу в 2026 году это 30 апреля и 15 июля 2027 года.
Соберите договор продажи, документы о покупке или получении квартиры, выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью.
Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС и приложите документы о расходах. Подать декларацию можно также лично в инспекцию по месту жительства, по почте или через МФЦ.
Заплатите налог до 15 июля.
Декларация не нужна, если срок владения достаточен или если доход от продажи не больше вычета (ст. 229 НК РФ, разъяснения ФНС). За неподачу декларации штраф — 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, не меньше 1 000 руб. и не больше 30% (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Типичные ошибки
- Считать срок владения с даты свидетельства о наследстве, а не со дня смерти.
- Не сохранить договор и платёжки о покупке: без них остаётся только вычет 1 000 000 руб.
- Занизить цену в договоре: для продавцов с местом жительства в Петербурге налог считают не меньше чем с кадастровой стоимости.
- Применить вычет 1 000 000 руб. дважды при продаже двух квартир за год: лимит общий.
- Думать, что покупка новой квартиры отменяет налог: исключение есть только у семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1).
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
