Что будет, если просрочить платёж по ипотеке
С первого дня банк начисляет неустойку. По Федеральному закону от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (Закон № 353-ФЗ) она не может превышать 20% годовых, пока на долг идут проценты (ч. 21 ст. 5). Если просрочки за последние 180 дней длятся в сумме больше 60 дней, банк вправе потребовать вернуть весь долг сразу, дав на это не меньше 30 дней (ч. 2 ст. 14 Закона № 353-ФЗ). Если требование не выполнено, банк вправе потребовать обращения взыскания на квартиру (п. 4 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон об ипотеке).
Дальше события идут так: банк подаёт иск, суд решает вопрос о квартире, затем приставы организуют торги. Конкретные сроки закон не задаёт, зависят они от банка и суда.
Когда банк может обратить взыскание на квартиру, а когда нет
| Ситуация | Может ли банк взыскать с квартиры | Основание |
|---|---|---|
| Долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев | Как правило, нет: нарушение считается незначительным | П. 2 ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке |
| Долг от 5% или просрочка три месяца и больше | Да, как правило через суд | П. 1 ст. 348 ГК РФ |
| Больше трёх просрочек за 12 месяцев до иска | Да, даже если каждая просрочка небольшая | П. 3 ст. 348 ГК РФ, п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке |
| Квартира единственная | Только через суд, без суда нельзя | П. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке |
Пример: квартира оценена в 8 млн руб., значит, 5% составляют 400 тысяч. Долг 250 тысяч и просрочка два месяца дают шанс получить отказ. Если за год платёж пропускали четыре раза, ссылаться на это правило уже не получится. Если банк уже потребовал вернуть весь кредит, какую сумму считать неисполненной, просроченные платежи или весь остаток, решает суд. Отказ суда не прекращает ипотеку: банк вправе подать иск снова, когда обстоятельства изменятся (п. 2 ст. 54.1).
Единственное жильё по общему правилу защищено от взыскания по долгам, но не ипотечное: исключение сделано для квартиры, на которую можно обратить взыскание по закону об ипотеке (абз. 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, ГПК РФ). Если платить нечем и по другим долгам, изучите статью о банкротстве при ипотеке.
Что делать, если банк подал в суд по ипотеке
Получите копию иска и приложений: банк обязан направить их вам заранее (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). Узнайте, о чём просит банк: взыскать долг, расторгнуть договор, обратить взыскание на квартиру.
Проверьте расчёт долга и неустойки, при завышении просите снизить её (ст. 333 ГК РФ). Все платежи по графику и справки банка принесите в суд.
Оспорьте цену квартиры. Начальную продажную цену определяет суд, при оценке она равна 80% рыночной стоимости по отчёту оценщика (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Если банк занизил оценку, заявите ходатайство о судебной экспертизе (ст. 79 ГПК РФ).
Попросите отсрочку продажи до одного года. Суд вправе её дать при уважительных причинах гражданину, чей залог не связан с бизнесом, но не при существенном ущербе для банка и не при банкротстве одной из сторон (п. 3, 4 ст. 54 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 350 ГК РФ). Проценты и неустойка за время отсрочки продолжат начисляться.
Предложите банку мировое соглашение: новый график, меньший платёж, списание штрафов. Его утверждает суд (ст. 153.8, 153.10 ГПК РФ).
Не пропустите срок обжалования: жалобу подают в течение месяца со дня решения в окончательной форме (ч. 1 ст. 321 ГПК РФ), решение районного суда обжалуют в Санкт-Петербургском городском суде (ст. 320.1). Общий порядок защиты — в статье о том, что делать, если банк подал в суд.
Банк подал в суд или звонят коллекторы?
Юрист по кредитам бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Ипотечные каникулы и другие способы сохранить квартиру
Самый сильный способ до решения суда — ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ. Условия: размер кредита не больше 15 млн руб. (этот предел действует, пока Правительство не установит иной), условия кредита ранее не менялись по вашему требованию, а квартира — единственное пригодное для вас жильё. Нужны и особые обстоятельства (ч. 1, 2 ст. 6.1-1):
- вы зарегистрированы безработным, инвалидность I или II группы, больничный больше двух месяцев подряд;
- доход за два месяца упал больше чем на 30% к среднему за 12 месяцев, а платежи за ближайшие полгода превышают 50% дохода;
- выросло число иждивенцев, а доход упал больше чем на 20%, либо вы потеряли имущество в зоне чрезвычайной ситуации;
- с 1 сентября 2026 года добавлено рождение или усыновление второго и последующих детей (Федеральный закон от 04.07.2026 № 229-ФЗ).
Льготный период длится до 6 месяцев, а при рождении второго ребёнка — до 18 месяцев (ч. 5). Банк отвечает на требование за пять рабочих дней (ч. 9). Пока каникулы идут, неустойка не начисляется, а иск, требование о досрочном возврате и обращение взыскания на квартиру недопустимы (ч. 15). Пропущенные платежи фиксируются и вносятся после окончания (ч. 18–20). Каникулы недоступны, если уже вступило в силу решение суда о взыскании или заявление о банкротстве признано обоснованным, либо банк предъявил исполнительный документ (п. 5, 6 ч. 1). Закон закрывает путь к каникулам решением, вступившим в силу; сам иск банка помехой не назван (п. 5 ч. 1, ч. 9), поэтому требование можно подать и после иска. Остальные варианты разобраны в статье о реструктуризации долга по кредиту.
Ещё один путь — продать квартиру самому и погасить ипотеку из выручки. Для этого нужно согласие банка (п. 2 ст. 346 ГК РФ), начальная цена на торгах составляет лишь 80% рыночной, поэтому продажа самому часто выгоднее.
Как проходят торги и можно ли остаться в квартире
После вступления решения в силу выдаётся исполнительный лист. Квартиру продают с публичных торгов (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке, ст. 350 ГК РФ). О торгах организатор извещает не позднее чем за 10 дней и не ранее чем за 30 дней, задаток не больше 5% начальной цены (п. 3, 4 ст. 57). Если торги не состоялись, повторные проводят не позднее чем через месяц, если не явились покупатели или не было надбавки, с ценой ниже на 15%, а при втором провале банк вправе оставить квартиру себе по цене не более чем на 25% ниже начальной цены первых торгов (п. 3, 4 ст. 58).
Из выручки сначала покрывают расходы на торги и платят банку (ч. 4 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), остаток возвращают вам (ч. 6 ст. 110). После продажи квартиры, заложенной по целевому кредиту на жильё, право пользования ею теряют вы и все проживающие, а освобождают её в порядке, установленном федеральным законом (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). До торгов вы остаётесь собственником и жителем. Договор найма, заключённый до ипотеки или с согласия банка, сохраняется (п. 3 ст. 78).
Типичные ошибки
- Молчать до иска: каникулы и реструктуризацию проще получить, пока нет решения суда.
- Не приходить в суд: в споре об оценке и отсрочке слово заёмщика решает многое.
- Принять сумму из справки банка без проверки: ошибки в неустойке и порядке зачёта платежей встречаются.
- Переписать квартиру на родственника: банку это не помешает, а при банкротстве сделку оспорят.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
