Кто может созвать общее собрание собственников МКД
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) — это орган управления домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, ЖК РФ). Собственники обязаны проводить годовое собрание. Если они не решили иначе, оно проходит во втором квартале года, следующего за отчётным (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Все остальные собрания называются внеочередными. Созвать такое собрание может любой собственник в доме (ч. 2 ст. 45), а также управляющая организация, которая управляет домом по договору (ч. 7 ст. 45).
Если вы не хотите организовывать всё сами, соберите собственников, у которых не менее 10% голосов, и подайте письменное обращение с вопросами повестки в управляющую компанию, правление ТСЖ или кооператива. Они обязаны в течение 45 дней подготовить собрание и не позднее чем за 10 дней уведомить всех собственников (ч. 6 ст. 45). Реестр собственников они должны выдать инициатору в течение 5 дней после обращения (ч. 3.1 ст. 45). Если управляющая организация отказывается, можно пожаловаться в жилищную инспекцию, которая проверяет деятельность управляющих организаций (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
Собрание решает вопросы из ч. 2 ст. 44 ЖК РФ: выбор способа управления и управляющей организации, капитальный и текущий ремонт, использование земельного участка и общего имущества, размер взноса на капремонт. Вопросов вне повестки собрание решать не вправе и менять повестку тоже (ч. 2 ст. 46). У товарищества собственников жилья своё собрание, его проводят по ст. 145, 146 ЖК РФ.
Формы собрания: очное, заочное и очно-заочное
Форму выбирает инициатор и указывает её в сообщении о собрании (ч. 5 ст. 45). Закон предусматривает три формы (ст. 44.1 ЖК РФ).
| Форма | Как проходит | Кого считают участником |
|---|---|---|
| Очная | Собственники собираются вместе, обсуждают вопросы и голосуют | Тех, кто пришёл или прислал представителя |
| Заочная | Письменные решения передают инициатору (опросным путём) или голосуют через ГИС ЖКХ | Тех, чьи решения получены до даты окончания приёма (ч. 2 ст. 47) |
| Очно-заочная | Есть очное обсуждение, а решения можно передать письменно в течение срока голосования (ч. 3 ст. 47) | Тех, кто пришёл, и тех, кто передал решения вовремя |
Как провести общее собрание собственников: пошаговый порядок
Сформулируйте повестку. Вопросы пишите так, чтобы на каждый можно было ответить «за», «против» или «воздержался».
Запросите реестр собственников у управляющей компании или правления ТСЖ (ч. 3.1 ст. 45). Он нужен, чтобы знать, кого уведомлять и сколько у кого голосов.
Выберите форму, даты и место. Для заочного голосования определите срок приёма решений и адрес, куда их сдавать.
Составьте сообщение. В нём указывают инициатора, форму собрания, дату, место и время (или срок голосования), повестку и место, где можно ознакомиться с материалами (ч. 5 ст. 45).
Не позднее чем за 10 дней до даты собрания разместите сообщение в ГИС ЖКХ и направьте каждому собственнику заказным письмом, вручите под роспись или повесьте объявления на досках во всех подъездах (ч. 4 ст. 45). Общее собрание может заранее установить иной письменный способ уведомления. Надёжнее использовать несколько способов сразу.
Проведите собрание и соберите решения. В решении собственника указывают сведения о нём, документ, подтверждающий право собственности на помещение, и ответ «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу (ч. 5.1 ст. 48). Если по вопросу оставлено больше одного варианта, голос по нему не засчитывают (ч. 6 ст. 48).
Подсчитайте голоса и оформите протокол.
В течение 10 дней разместите решения и протокол в ГИС ЖКХ, передайте подлинники и сообщите итоги жильцам (ч. 1 и 3 ст. 46).
Кворум и сколько голосов нужно для решения
У каждого собственника число голосов пропорционально его доле в общем имуществе дома (ч. 3 ст. 48), а доля пропорциональна площади помещения (ч. 1 ст. 37). Голосовать можно лично или через представителя по письменной доверенности (ч. 1 и 2 ст. 48).
Собрание правомочно, если в нём участвуют собственники, у которых более 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45). Сколько голосов нужно для самого решения, зависит от вопроса (ч. 1 ст. 46).
| Вопрос | Сколько голосов нужно |
|---|---|
| Текущий ремонт, благоустройство участка и большинство других вопросов | Большинство голосов от тех, кто участвует в собрании |
| Выбор способа управления, выбор управляющей организации, способ формирования фонда капремонта, полномочия совета дома по текущему ремонту (п. 1.1, 4, 4.2, 4.7 ч. 2 ст. 44) | Более 50% голосов от общего числа голосов в доме |
| Капитальный ремонт и реконструкция, размер взноса выше минимального, пределы использования участка и сервитут, пользование общим имуществом другими лицами, полномочия председателя совета дома (в том числе п. 1, 1.1-1, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44) | Не менее двух третей голосов от общего числа голосов в доме |
Если кворума нет, годовое собрание нужно провести повторно (ч. 3 ст. 45). Когда очное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, те же вопросы можно решить заочным голосованием (ч. 1 ст. 47). Решение, принятое по правилам, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, кто не голосовал (ч. 5 ст. 46).
Не можете поделить квартиру или выселить жильца?
Жилищный юрист бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Протокол собрания: оформление и куда его отправить
Решения оформляют протоколом по требованиям, которые устанавливает Минстрой (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Сейчас действует приказ Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр, он применяется с 1 сентября 2025 года и заменил прежний приказ № 44/пр. Перечень сведений и приложений берите из самого приказа.
- Инициатор размещает решения и протокол в ГИС ЖКХ не позднее чем через 10 дней после собрания (ч. 1 ст. 46).
- В те же 10 дней подлинники решений и протокола передают в управляющую организацию, правление ТСЖ или кооператива, а при непосредственном управлении домом — в орган жилищного надзора, в Петербурге это Государственная жилищная инспекция (ч. 1 ст. 46).
- Управляющая организация или правление в течение 5 дней отправляют подлинники в жилищный надзор, он хранит их 3 года (ч. 1.1 ст. 46).
- Итоги голосования вывешивают в доме, в месте, которое определило собрание, не позднее чем через 10 дней (ч. 3 ст. 46).
- Копии протоколов хранят там, где решило собрание (ч. 4 ст. 46).
Несогласный собственник может обжаловать решение в суд в течение 6 месяцев со дня, когда узнал о нём (ч. 6 ст. 46). Подробнее — в статье о жалобах на ТСЖ и оспаривании решений собраний, а о том, что относится к общему имуществу, — в материале об имуществе собственников в многоквартирном доме.
Общее собрание через ГИС ЖКХ
Заочное голосование можно провести в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). С 1 марта 2025 года собственники больше не выбирают платформу для голосования сами: пункт 3.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ утратил силу (Федеральный закон от 13.12.2024 № 463-ФЗ).
- Первое собрание в системе проходит по правилам ч. 2.1 ст. 47.1: инициатор сам выполняет роль администратора собрания. В повестку этого собрания обязательно включают выбор администратора для следующих собраний (ч. 2.1 ст. 47.1, п. 3.3 ч. 2 ст. 44).
- Сообщение передают администратору не позднее чем за 14 дней до начала голосования, а он размещает его в системе не позднее чем за 10 дней (ч. 3 и 5 ст. 47.1).
- Голосование длится от 7 до 60 дней (ч. 8 ст. 47.1).
- Собственник голосует лично в электронной форме либо передаёт администратору письменное решение до окончания голосования (ч. 6 ст. 47.1).
- Администратор вносит в систему сведения об участнике и о документе, подтверждающем право собственности (ч. 10 ст. 47.1).
Типичные ошибки
- Уведомили собственников меньше чем за 10 дней или не разместили сообщение в системе.
- Приняли решение по вопросу, которого не было в повестке: так нельзя (ч. 2 ст. 46).
- Считали голоса по числу квартир, а не по долям и площади.
- Не проверили право собственности тех, кто голосовал: в решении нет сведений о документе-основании.
- Для вопроса, где нужны две трети голосов от всех собственников, посчитали большинство только от участников.
- Опоздали с передачей протокола дальше срока в 10 дней.
Читайте также: Взнос на капитальный ремонт в СПб в 2026 году. Ставка и расчёт.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
