Договор найма квартиры: что это и какой срок выбрать
По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) передаёт квартиру за плату во владение и пользование для проживания гражданину (нанимателю) (ст. 671 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). Это обычный, или коммерческий, наём. Он отличается от социального найма муниципальной квартиры, о нём написано в статье о договоре социального найма.
Закон требует письменную форму (п. 1 ст. 674 ГК РФ), нотариальное удостоверение не предусмотрено. Срок не больше пяти лет, а если в договоре его нет, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683). Срок до года закон называет краткосрочным наймом, и для него действуют упрощённые правила.
| Срок договора | Что меняется |
|---|---|
| До 1 года | Не действуют правила о преимущественном праве на новый срок, временных жильцах, поднайме и замене нанимателя, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 683). Наймодатель может расторгнуть договор в суде, если наниматель просрочил платёж более двух раз (п. 2 ст. 687) |
| От 1 года до 5 лет | Действуют все правила главы 35 ГК РФ; ограничение права собственности, возникающее из такого договора, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674) |
| Срок не указан | Договор считается заключённым на 5 лет (п. 1 ст. 683) |
Что проверить до подписания договора
- Право сдавать. Наймодатель — собственник или лицо с доверенностью (ст. 671 ГК РФ). Сверьте паспорт с документом собственника и попросите свежую выписку из ЕГРН: данные о собственнике посторонним без его согласия не выдают, поэтому выписку показывает он сам.
- Все собственники. Если квартира в долевой собственности, пользование определяют все участники по соглашению (п. 1 ст. 247 ГК РФ), поэтому нужно согласие каждого.
- Состояние квартиры. Наймодатель обязан передать свободное помещение, пригодное для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Узнайте, нет ли прописанных людей, которые не выехали.
- Кто будет жить. Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677). При найме от года в договоре обязаны указать всех, кто постоянно живёт с ним (п. 2 ст. 677); при краткосрочном найме это не обязательно, но лучше записать.
Договор найма квартиры: образец по пунктам
Простой договор может быть коротким, но в нём должны быть эти пункты. Реквизиты и суммы вписывают свои.
- Стороны: ФИО, паспортные данные, адреса наймодателя и нанимателя; основание права наймодателя (собственник или доверенность).
- Предмет: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер квартиры; цель — только проживание (ст. 678 ГК РФ).
- Срок: дата начала и окончания, не больше пяти лет.
- Плата: сумма в месяц, день и способ платежа. Если срок платежа не указан, плата вносится ежемесячно, а менять её в одностороннем порядке можно только в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ), поэтому порядок изменения запишите.
- Коммунальные платежи: если договором не установлено иное, их вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ); запишите, кто платит за что и как передают показания счётчиков.
- Обеспечительный платёж: сумма, на что её можно зачесть и в какой срок вернуть (ст. 381.1 ГК РФ).
- Жильцы: ФИО всех, кто будет жить; запрет передавать квартиру третьим лицам без письменного согласия.
- Ремонт: текущий ремонт на нанимателе, капитальный на наймодателе, если договор не говорит иное (ст. 681 ГК РФ); переустройство без согласия наймодателя запрещено.
- Ответственность: неустойка за просрочку платы и порядок возмещения ущерба (ст. 330, 331 ГК РФ).
- Расторжение: порядок и срок предупреждения (ст. 687 ГК РФ).
- Приложения: акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков; подписи, число экземпляров.
Залог, акт приёма-передачи и опись
Деньги, которые наниматель вносит как «залог», правильно называть обеспечительным платежом. Если обстоятельства, при которых платёж засчитывают в счёт долга или ущерба, не наступили, его возвращают, а проценты на него не начисляются, если договор не говорит иное (ст. 381.1 ГК РФ). Размер платежа стороны выбирают сами.
В акте приёма-передачи опишите состояние стен, мебели и техники, перечислите ключи и запишите показания счётчиков воды, света и газа. Лучше добавить фотографии с датой. Без акта при споре о порче имущества трудно доказать, какой квартира была при заселении.
Не можете поделить квартиру или выселить жильца?
Жилищный юрист бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Как зарегистрировать договор найма квартиры и нужна ли прописка
Сам договор нигде регистрировать не нужно. Исключение — срок год и больше: тогда подлежит регистрации ограничение права собственности, возникающее из договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Для краткосрочного найма регистрации нет.
Нанимателя можно зарегистрировать по месту пребывания: это нужно не позднее 90 дней со дня прибытия, но не требуется тем, кто прописан в Петербурге или Ленинградской области и живёт в одном из этих регионов (ст. 5 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1). Постоянная регистрация по месту жительства оформляется отдельно, это описано в статье о прописке в квартире. Если нанимателя всё же прописали, при расставании его придётся выписать, как это сделать, см. в статье о выписке из квартиры.
Как продлить договор найма квартиры
Если срок год и больше, наниматель, который исправно платил, имеет преимущественное право на новый срок. Не позднее чем за три месяца до конца срока наймодатель должен предложить заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить, что решил не сдавать квартиру не менее года. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ). Если наймодатель отказал, но в течение года сдал квартиру другому, наниматель вправе требовать признать этот договор недействительным и возместить убытки.
Для краткосрочного найма эти правила не действуют, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 683). Продлевайте его письменным дополнительным соглашением, где указан новый срок и плата.
Как расторгнуть договор найма квартиры
| Кто и как расторгает | Условия |
|---|---|
| По соглашению сторон | В любое время, письменно, с датой выезда и расчётом (ст. 450 ГК РФ) |
| Наниматель по своей воле | Письменное предупреждение наймодателя за три месяца, с согласия проживающих с ним (п. 1 ст. 687) |
| Наймодатель при неплате | Иск в суд: плата не вносилась шесть месяцев или дольше, если так записано в договоре (при найме до года — просрочка более двух раз) (п. 2 ст. 687) |
| Наймодатель при порче жилья | Иск в суд при разрушении или порче помещения нанимателем или теми, за кого он отвечает (п. 2 ст. 687) |
| Наймодатель при нарушениях | Предупреждение, затем иск, если жильё используют не по назначению или систематически нарушают права соседей (п. 4 ст. 687) |
| Любая сторона | Иск, если жильё стало непригодным или аварийным (п. 3 ст. 687) |
Закон называет три месяца. Более короткий срок в договоре расходится с текстом ст. 687, поэтому в споре на него нельзя твёрдо рассчитывать. Расторгнуть договор не значит выселить: жильцов выселяют на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). Порядок описан в статье о выселении по решению суда, а другие споры о жилье собраны в разделе жилищных споров.
Типичные ошибки
- Договориться устно: закон требует письменную форму.
- Сдать квартиру без согласия других сособственников.
- Не составить акт приёма-передачи и опись.
- Не записать, кто будет жить, и разрешить поднаём без письменного согласия.
- Надеяться на выселение без суда: оно возможно только по решению суда.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
