Можно ли выкупить арендованный участок без торгов
Земля, которая принадлежит государству или городу, продаётся на аукционе. Без торгов её продают только в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Сам по себе договор аренды права выкупа не создаёт: нужно основание из закона.
| Кто покупает | Основание | Условие |
|---|---|---|
| Собственник здания, сооружения или помещения на участке | подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ | право на здание зарегистрировано, участок занят зданием |
| Арендатор сельскохозяйственной земли | подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ | аренда не менее трёх лет, нет неустранённых нарушений, заявление до конца срока аренды |
| Член садоводческого товарищества | подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ | участок образован из земли, предоставленной товариществу |
| Крестьянское хозяйство или сельхозорганизация | подп. 8 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ | по закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения |
Если вашего случая в таблице нет, участок продают на аукционе (п. 1 ст. 39.3). Арендатор там один из участников, преимущества у него нет. Вместо выкупа можно продлить аренду, это разобрано в статье об аренде земли у города.
Выкуп участка под своим домом или зданием
Собственники зданий и сооружений имеют исключительное право купить или арендовать участок под ними (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Если здание принадлежит нескольким частным владельцам, участок получают в общую долевую собственность. Для покупки все собственники здания или помещений обращаются в орган вместе (п. 2, 5 ст. 39.20).
Это главный путь для владельцев жилых домов на арендованной земле: сначала регистрируют право на дом, потом выкупают участок. Если дом не зарегистрирован, основания для выкупа нет. Общие правила приватизации участка под домом разобраны в статье о приватизации земельного участка.
Сколько стоит выкуп земельного участка из аренды
При продаже без торгов цену устанавливает орган, которому принадлежит земля: для городской земли в Петербурге это город. Цена не может превышать кадастровую стоимость, если федеральный закон не устанавливает иной размер (п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Кадастровая стоимость есть в выписке из ЕГРН.
Единого процента в статье 39.4 нет: ни 3 %, ни другой цифры от кадастровой стоимости она не называет. Проценты в публикациях (например, 3 % или 2,5 %) относятся к отдельным случаям и регионам, поэтому сначала выясните, какой порядок расчёта действует для вашего участка.
В Петербурге правила расчёта цены менялись с 1 марта 2026 года. По публикациям в прессе, городской закон отменил для большинства собственников зданий льготный коэффициент 0,25 для застроенной части участка, а льготы оставил для отдельных категорий, например для промышленных объектов. Какой коэффициент применят к вам, будет видно из проекта договора, а до подачи заявления это лучше уточнить в Комитете имущественных отношений.
Пример: при кадастровой стоимости 2 000 000 руб. цена выкупа без торгов не превысит эту сумму. Применит ли город свои коэффициенты, сказано в проекте договора. На аукционе цену, наоборот, определяют торги (п. 1 ст. 39.4).
Как подать заявление на выкуп: образец по пунктам
Реквизиты вы вписываете сами, ниже перечень пунктов. В заявлении указывают (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ):
- кому адресовано: уполномоченный орган, в Петербурге обычно Комитет имущественных отношений;
- ваши фамилию, имя, отчество, место жительства, данные паспорта;
- кадастровый номер участка;
- основание для покупки без торгов из пункта 2 статьи 39.3, например подп. 6 и ст. 39.20 (собственность на здание);
- вид права: собственность за плату;
- цель использования участка;
- почтовый адрес или электронную почту для связи.
К заявлению прикладывают документы, подтверждающие право купить участок без торгов, и доверенность, если подаёт представитель (п. 2 ст. 39.17, подп. 1 и 4 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ). Бумаги, которые орган получает сам по межведомственным запросам, например выписку из ЕГРН, можно не прикладывать.
Сосед занял часть участка или отказали в оформлении?
Земельный юрист бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Порядок выкупа и сроки
Подайте заявление в уполномоченный орган. Способы подачи и приёма документов определяет сам орган, их лучше уточнить на его сайте. Если заявление оформлено неверно, в течение 10 дней его вернут с объяснением причин (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).
Дождитесь ответа не более 20 дней: проект договора купли-продажи в трёх экземплярах либо отказ с перечнем всех оснований (п. 5 ст. 39.17).
Подпишите договор и верните в орган в течение 30 дней со дня получения (п. 7 ст. 39.17).
Оплатите цену по условиям договора.
Зарегистрируйте переход права в Росреестре: 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 через МФЦ (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
| Что платите | Сумма |
|---|---|
| Цена участка | по договору, не выше кадастровой стоимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ) |
| Пошлина за регистрацию права на участок для садоводства, ЛПХ, ИЖС | 700 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, НК РФ) |
| Пошлина за регистрацию права на участок иного назначения | 4 000 руб. при кадастровой стоимости до 20 млн руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
Что делать, если отказали в выкупе
Отказ возможен только по основаниям из статьи 39.16 ЗК РФ, и в нём должны быть названы все основания сразу (п. 5 ст. 39.17). Если причина в недочётах бумаг, устраните её и подайте заявление заново.
Отказ обжалуют в районный суд в течение трёх месяцев с того дня, как вы узнали о нарушении (ст. 19, ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ). Порядок и образец доводов — в статье об обжаловании отказа в предоставлении участка.
Аренда с правом выкупа у частного собственника
Если участок сдаёт гражданин или организация, а не город, действуют правила Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Переход арендованного имущества в собственность арендатора можно предусмотреть в договоре или допсоглашением; арендную плату можно засчитать в выкупную цену, если стороны так договорились (п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ). Закон может запретить выкуп в отдельных случаях (п. 3 ст. 624).
Типичные ошибки
- Считать, что договор аренды города сам даёт право на выкуп: нужно основание из статьи 39.3.
- Подавать заявление на выкуп земли под домом, не зарегистрировав право на дом.
- Не проверять цену до подписания договора и сравнивать её только с кадастровой стоимостью.
- Пропустить 30 дней на подписание проекта договора.
- Не обжаловать отказ в течение трёх месяцев: срок можно пропустить.
Читайте также: статьи о земельных спорах.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
