Как взять земельный участок в аренду у города или государства
Общее правило такое: договор аренды публичной земли заключают на аукционе (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ЗК РФ). Без торгов участок дают только в случаях из п. 2 той же статьи. В Петербурге решения о предоставлении городской земли принимает Комитет имущественных отношений (КИО).
| Что сравнить | На аукционе | Без торгов |
|---|---|---|
| Когда подходит | Участок свободен, участвовать может любой желающий | Ваш случай есть в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ |
| Размер платы | Определяют итоги аукциона (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ) | Считают по порядку, который устанавливает публичный собственник (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ) |
В каких случаях участок дают в аренду без торгов
Закон называет десятки случаев. Основные для граждан (подпункты п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):
- собственникам зданий и помещений, которые стоят на участке (подп. 9);
- гражданам для дома, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта и садоводства, если за 30 дней никто больше не заявил о желании участвовать в аукционе (подп. 15, ст. 39.18);
- гражданам с правом на первоочередное или внеочередное получение участка (подп. 14);
- члену садоводческого товарищества: участок, образованный из земли товарищества (подп. 7);
- взамен участка, который изымают для государственных нужд (подп. 16), подробнее в статье об изъятии земельных участков.
У действующего арендатора публичной земли общего преимущественного права на новый срок нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ). Новый договор без торгов возможен лишь в случаях п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ.
Как оформить аренду без торгов: порядок действий
Проверьте, что участок сформирован: у него есть кадастровый номер и границы в ЕГРН. Если нет, сначала утверждают схему его расположения и предварительно согласуют предоставление (ст. 39.15 ЗК РФ).
Подайте заявление в уполномоченный орган, в Петербурге это КИО. Укажите кадастровый номер, основание из п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, цель использования (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ) и приложите документы по перечню п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ.
В течение 10 дней заявление могут вернуть: оно оформлено неверно, подано не в тот орган или не хватает документов (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).
В течение 20 дней орган проверяет заявление и либо направляет вам проект договора аренды, либо отказывает. В отказе должны быть названы все основания (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
Подпишите договор и верните его не позднее 30 дней со дня получения проекта (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).
Зарегистрируйте договор в Росреестре, если он заключён на год и больше (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). Если регистрацию приостановили, см. статью о приостановке регистрации участка.
Как взять участок в аренду на аукционе
Извещение об аукционе размещают на официальном сайте для торгов (torgi.gov.ru) не менее чем за 10 рабочих дней до аукциона (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ).
Подайте заявку по форме из извещения, копию паспорта и документ о внесении задатка, то есть предоплаты за участие (п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ). Других документов требовать нельзя (п. 3). Приём заявок заканчивается не раньше чем за три рабочих дня до аукциона, рассматривают их не дольше трёх рабочих дней (п. 4, 4.1).
Начальная цена аренды равна годовой плате по рыночной оценке либо не меньше 1,5 % кадастровой стоимости (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ). Шаг аукциона не выше 3 % (п. 18). Например, при кадастровой стоимости 3 000 000 руб. по второму способу начальная плата не меньше 45 000 руб. в год.
Победителю в течение пяти дней после протокола направляют проект договора (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).
Участок для дома или дачи. Здесь особый порядок. Орган в течение 20 дней размещает извещение, и 30 дней другие граждане могут заявить о желании участвовать. Если никто не заявил, договор заключают без торгов, иначе проводят аукцион (п. 1, 4, 5, 7 ст. 39.18 ЗК РФ).
Сосед занял часть участка или отказали в оформлении?
Земельный юрист бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
На сколько лет дают аренду земельного участка
| Цель аренды | Срок договора |
|---|---|
| Гражданину для строительства жилого дома или личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта | 20 лет |
| Строительство и реконструкция зданий, сооружений | от 3 до 10 лет |
| Линейные объекты (линии, трубопроводы, дороги) | до 49 лет |
| Сельскохозяйственное производство | от 3 до 49 лет |
| Собственнику здания на участке и другие случаи, не названные в пункте | до 49 лет |
Источник таблицы — п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. На аукционе для строительства срок вдвое больше нормативного срока проектирования и строительства (п. 9). Если участок дают без торгов, срок в этих пределах выбирает арендатор (п. 12).
Как рассчитывается арендная плата за землю
Основа расчёта — кадастровая стоимость участка, то есть оценка для налогов из выписки ЕГРН (п. 7 ст. 39.7 ЗК РФ). На торгах плату определяют итоги аукциона. Без торгов порядок расчёта для городских участков устанавливает регион (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
В Петербурге для участков, предоставленных без торгов по договорам после 31 декабря 2025 года, действует Закон Санкт-Петербурга от 19.12.2025 № 770-154. Годовая плата считается по формуле Ар = Цкад × Ст × Кк × Ки:
| Показатель | Что означает |
|---|---|
| Цкад | кадастровая стоимость участка |
| Ст | ставка аренды; зависит от цели использования по договору, для участка под зданием от фактического использования |
| Кк | корректирующий коэффициент (категория арендатора, вид деятельности); если не предусмотрен, равен 1 |
| Ки | коэффициент инфляции |
Ставки и коэффициенты устанавливает Правительство Санкт-Петербурга. По прежним договорам плату считают по старой методике (Закон Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119) до 31 декабря 2027 года. Для граждан с правом на первоочередное получение участка плата не выше земельного налога (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).
Пересматривать плату по договору можно не чаще раза в год, если иное не установлено (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Части формулы, кроме инфляции и кадастровой стоимости, повышают не чаще раза в три года (основные принципы из постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582).
Что должно быть в договоре аренды земли
Договор письменный (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Образца закон не утверждает, типовая структура такая:
Предмет
Кадастровый номер, адрес, площадь: без данных, по которым участок можно определить, договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также категория земель и вид разрешённого использования (п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ).
Срок
Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Плата
Размер, порядок и сроки внесения (п. 1 ст. 614 ГК РФ), расчёт прикладывают к договору.
Права и обязанности
Использование по назначению (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нельзя требовать работ и услуг, не связанных с договором (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).
Ответственность и расторжение
(ст. 619 ГК РФ).
Реквизиты и приложения
выписка из ЕГРН, расчёт платы, акт приёма-передачи.
Права и обязанности арендатора
- Использовать участок по назначению и разрешённому использованию, вносить плату вовремя (ст. 42 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 и п. 1 ст. 615 ГК РФ).
- Передать права другому лицу или сдать участок в субаренду можно в пределах срока договора, уведомив арендодателя (п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ). При аренде публичной земли больше пяти лет согласие арендодателя не требуется (п. 9).
- Менять условия договора без согласия арендатора нельзя. Договор больше чем на пять лет досрочно расторгают только через суд при существенном нарушении (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Основания: плата не внесена более двух раз подряд, участок используют не по назначению или портят, после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ).
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
