В каких случаях участок могут изъять для государственных нужд
Изъятие допускается в исключительных случаях (ст. 49 Земельного кодекса РФ): для выполнения международных договоров и для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других вариантов. К ним относятся объекты энергетики, обороны, транспорта и связи, системы тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, автомобильные дороги.
Условия изъятия под стройку (ст. 56.3 ЗК РФ):
- объект предусмотрен утверждённым документом территориального планирования или проектом планировки территории;
- решение об изъятии принято не позднее 6 лет со дня утверждения проекта планировки;
- участок не относится к землям, изъятие которых запрещено: например, участки федеральных учреждений, управляющих особо охраняемыми природными территориями, а также сельхозугодья для добычи общераспространённых полезных ископаемых.
Решение принимает федеральный орган, исполнительный орган региона или орган местного самоуправления, в зависимости от того, для чьих нужд изымают землю (ст. 56.2 ЗК РФ).
Как проходит изъятие участка: порядок по шагам
Если в ЕГРН нет сведений о правах на участок, орган не менее чем за 60 дней до решения публикует сообщение об изъятии. Владельцы с незарегистрированными правами в течение 60 дней со дня публикации подают заявление об учёте своих прав с копиями документов (п. 1 и 8 ст. 56.5 ЗК РФ).
Орган принимает решение об изъятии. В течение 10 дней он размещает его на сайте, публикует и отправляет правообладателям письмо с уведомлением о вручении (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).
Заказчик заказывает оценку участка, зданий и убытков. Вы обязаны обеспечить оценщикам и кадастровым инженерам доступ на участок (п. 1 и 5 ст. 56.7 ЗК РФ).
Вам по почте отправляют проект соглашения об изъятии с выписками из ЕГРН и отчётами об оценке (п. 3 и 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Размер возмещения определяют не позднее чем за 60 дней до отправки проекта (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).
У вас 90 дней: подписать соглашение или отправить отказ либо предложения об изменении условий, в том числе размера возмещения, с обосновывающими документами (п. 9 и 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Если подписанного соглашения нет через 90 дней со дня получения проекта, орган вправе подать иск о принудительном изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, п. 2 ст. 282 ГК РФ). Иск возможен, пока действует решение об изъятии, а оно действует 3 года (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).
Права переходят после выплаты возмещения. Срок передачи участка в соглашении не может превышать 6 месяцев со дня прекращения прав прежнего владельца (пп. 6 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ).
Важно
право собственности на участок переходит государству только после выплаты возмещения. Оно подтверждается платёжным поручением или внесением денег в депозит нотариуса (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ). Принудительное изъятие допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 4 ст. 281 ГК РФ).
Какое возмещение положено собственнику
В размер возмещения включают рыночную стоимость участка, убытки и упущенную выгоду. Если изымают и дом на участке, добавляется рыночная стоимость построек (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 281 ГК РФ). Оценку проводят по Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
| Что учитывают | Правило | Норма |
|---|---|---|
| Рыночная стоимость участка или прав на него | Считают по разрешённому использованию на день, предшествующий дню решения об изъятии. Сам факт планируемого изъятия на цену не влияет | п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Убытки и упущенная выгода | Включают убытки из-за невозможности исполнить договоры с третьими лицами. Документы об этом вы передаёте оценщику | п. 2 и 6 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Право аренды | Стоимость права аренды до конца срока договора | пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Постоянное (бессрочное) пользование гражданина | Приравнивается к стоимости участка | пп. 2 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Общая собственность | Возмещение делят пропорционально долям | п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Другой участок или недвижимость вместо денег | Только с вашего согласия, стоимость зачитывают в возмещение | п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ, п. 3 ст. 281 ГК РФ |
Не учитывают постройки и неотделимые улучшения, сделанные после уведомления о решении, и сделки, которые увеличили убытки. Исключение: улучшения для безопасности, предотвращения аварий и пожаров и строительство по разрешению, выданному до уведомления (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). До дня прекращения прав вы владеете и распоряжаетесь участком как раньше, но риск затрат на стройку и улучшения после уведомления несёте сами (ст. 280 ГК РФ).
Сосед занял часть участка или отказали в оформлении?
Земельный юрист бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Как оспорить решение об изъятии или размер возмещения
Решение об изъятии обжалуется в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Вы считаетесь уведомленным со дня получения копии решения или со дня возврата отправителю письма, которое вы не получили (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ). Пошлина за административный иск о признании решения незаконным для физического лица 3000 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Если спор только о цене, не подписывайте соглашение и направьте органу предложения об изменении размера возмещения с документами, например с отчётом об оценке (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ). Орган вправе изменить условия с учётом ваших предложений (п. 11 ст. 56.10 ЗК РФ). Если не договорились, условия, включая размер возмещения, определит суд в деле о принудительном изъятии (п. 6 ст. 279 ГК РФ). Отказ подписать соглашение изъятие не останавливает.
Если права на участок ещё не оформлены, начните с них: об этом статья про признание права собственности на участок. Отказ Росреестра обжалуют по правилам статьи про обжалование отказа в регистрации.
Какие документы собрать при изъятии
- выписка из ЕГРН и документы о праве на участок и постройки;
- копия решения об изъятии и конверт или уведомление с датой получения: от этой даты идёт 3 месяца;
- проект соглашения об изъятии, выписки и отчёты об оценке, которые к нему прилагаются;
- договоры с арендаторами, подрядчиками и другими лицами, исполнить которые станет невозможно (для расчёта убытков);
- разрешение на строительство и документы на улучшения, сделанные до уведомления;
- собственный отчёт об оценке, если вы не согласны с суммой;
- письмо с вашим почтовым адресом для проекта соглашения (п. 12 ст. 56.6 ЗК РФ).
Ошибки собственника при изъятии участка
- Не забирать почту: при возврате письма вы всё равно считаетесь уведомленным, и 3 месяца на обжалование идут.
- Тратить деньги на стройку и улучшения после уведомления: они не войдут в возмещение.
- Заключать после уведомления новые договоры, которые увеличивают убытки: такие сделки не учитывают.
- Не передать оценщику документы об убытках: правообладатель обязан их представить (п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ), иначе убытки останутся неподтверждёнными.
- Молчать 90 дней после получения проекта соглашения: после этого орган вправе идти в суд.
- Отказывать оценщикам в доступе на участок: правообладатель обязан его обеспечить (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).
Читайте также: Изъятие земельного участка за неиспользование. Основания и защита; Аренда земельного участка у государства и города. Торги, срок, плата.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему делу.
