Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон
Да. Договор можно расторгнуть по соглашению сторон, причина для этого не нужна (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ). Но застройщик не обязан соглашаться. Отказаться от ДДУ в одностороннем порядке дольщик вправе лишь в случаях, названных в законе, например при просрочке передачи квартиры больше чем на 2 месяца (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Закон № 214-ФЗ). Если застройщик исправно строит, во внесудебном порядке отказаться нельзя (ч. 1.2 ст. 9). Остаётся договориться.
| Способ выхода | Когда возможен | Возврат денег | Проценты за пользование деньгами |
|---|---|---|---|
| По соглашению сторон | Если застройщик согласен | Срок и сумма в соглашении; с эскроу деньги возвращает банк (ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ) | Только если записаны в соглашении |
| Односторонний отказ дольщика | Просрочка передачи больше 2 месяцев и другие случаи ч. 1 ст. 9 | 20 рабочих дней (ч. 2 ст. 9) | 1/300 ставки Банка России за день, гражданину вдвое |
| Расторжение через суд | Остановка стройки, существенное изменение проекта (ч. 1.1 ст. 9) | 10 рабочих дней (ч. 2 ст. 9) | Так же, как при отказе |
За период с 22.03.2024 по 31.12.2025 такие проценты не начисляют (п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326). Отказ из-за просрочки разобран в статье о расторжении ДДУ по инициативе дольщика. Если вам нужна не отмена договора, а замена покупателя, смотрите переуступку ДДУ.
Что написать в соглашении о расторжении ДДУ
Соглашение оформляют в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ): письменно, с регистрацией. Укажите:
- стороны и реквизиты ДДУ: дату, номер регистрации, адрес дома, номер квартиры;
- основание: расторжение по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- с какого дня договор считается расторгнутым: по общему правилу с момента заключения соглашения, если не записано иное (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
- сумму, которую вы внесли, и номер эскроу-счёта;
- реквизиты вашего счёта для возврата: договор счёта эскроу и так содержит счёт дольщика, а при ипотеке указывают залоговый счёт (ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ);
- судьбу претензий: если застройщик уже просрочил передачу, напишите прямо, отказываетесь вы от неустойки или сохраняете право на неё;
- кто платит пошлину и другие расходы;
- что с материнским капиталом, если он был в расчётах.
Деньги с эскроу банк возвращает по закону после погашения записи о ДДУ, повлиять на этот порядок застройщик не может. Но за согласие на расторжение он может выставить свои условия, например потребовать отказаться от неустойки. Закон не обязывает вас их принимать, а застройщик, в свою очередь, не обязан подписывать соглашение.
Образец заявления на расторжение ДДУ: структура
Сначала застройщику направляют заявление с просьбой расторгнуть договор. Единой формы нет, но в нём обычно указывают:
- кому адресовано и от кого, с адресом для ответа;
- реквизиты ДДУ;
- просьбу заключить соглашение о расторжении по соглашению сторон и проект соглашения в приложении;
- реквизиты счёта для возврата и, при ипотеке, залоговый счёт;
- перечень приложений: копия ДДУ, копия паспорта, письменное согласие банка (при ипотеке);
- дату и подпись.
Отправьте заявление заказным письмом с описью вложения и храните копию с отметкой почты.
Как оформить расторжение: порядок действий
При ипотеке заранее согласуйте расторжение с банком-кредитором: деньги пойдут на его залоговый счёт (п. 3 ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон об ипотеке).
Направьте застройщику заявление и обсудите проект соглашения.
Подпишите соглашение.
Оплатите пошлину: за регистрацию соглашения о расторжении ДДУ — 350 руб. (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Подайте заявление в Росреестр или МФЦ. Регистрацию договоров по закону делают по заявлению сторон (ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Закон № 218-ФЗ), поэтому обычно приходят обе стороны или их представители.
Дождитесь записи в ЕГРН. По общему правилу регистрация занимает 7 рабочих дней в Росреестре и 9 через МФЦ (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ); отдельный срок для таких соглашений в этой статье не указан, точный срок назовут при приёме документов.
Следите за поступлением денег на счёт.
Застройщик затягивает сдачу или передал квартиру с недостатками?
Юрист по долевому строительству бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Как вернуть деньги с эскроу и можно ли закрыть счёт самому
Самостоятельно закрыть эскроу-счёт и снять деньги нельзя: пока нет оснований для выплаты, ни дольщик, ни застройщик не вправе ими распоряжаться (ст. 860.8 ГК РФ). Счёт закрывается, когда расторгнут ДДУ или дольщик отказался от него (ч. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Проценты на счёте не начисляются, вознаграждение банку вы не платите (ч. 5 ст. 15.5). В договорах, где вместо эскроу застройщик платил взносы в компенсационный фонд (п. 5 ч. 4 ст. 4), деньги вернёт сам застройщик в срок из соглашения.
| Этап | Срок | Основание |
|---|---|---|
| Регистрация соглашения в Росреестре | по общему правилу 7 рабочих дней (9 через МФЦ) | п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Размещение в ЕИСЖС сведений о погашении записи о ДДУ | не позднее 5 рабочих дней после записи в ЕГРН | ч. 9 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Возврат денег банком | не позднее 3 рабочих дней после размещения сведений | ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
Итого по закону после записи в ЕГРН — до 8 рабочих дней. Подробнее о том, как работает счёт, — в статье об эскроу-счёте.
Расторжение ДДУ с ипотекой и эскроу
Если часть цены вы платили кредитом, деньги с эскроу идут на залоговый счёт, который указан в договоре эскроу (ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона об ипотеке). Банк вправе получить из этих денег долг по кредиту (п. 4 ст. 77.2). Остаток вернут вам. Проценты по кредиту, которые вы уже заплатили, застройщик по общему правилу не возмещает: стороны не вправе требовать назад то, что исполнили до расторжения, если иное не записано в соглашении (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Если в расчётах участвовал материнский капитал, банк по вашему заявлению направляет запрос в Социальный фонд, и капитал возвращается ему (ч. 8.1 ст. 15.5).
Какие потери и ошибки возможны
- Вам вернут только внесённую сумму. Если квартиры в это время дорожали, разницу вы не получите.
- Уплаченные проценты по ипотеке и расходы на страхование не возвращаются без отдельной договорённости.
- Подпись под текстом, где вы «не имеете претензий», может лишить вас неустойки за прошлую просрочку застройщика.
- Нельзя ждать денег от застройщика, когда у вас эскроу: их возвращает банк.
- Не указав реквизиты счёта, вы задержите выплату.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
