Как проходит приёмка квартиры в новостройке: порядок действий
Порядок задаёт ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (Закон № 214-ФЗ). Он един для всех регионов, в том числе для Санкт-Петербурга. Квартиру передают только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 2 ст. 8), и досрочно застройщик её передать не вправе, если договор этого не допускает (ч. 3 ст. 8).
Получите сообщение о готовности квартиры. Застройщик направляет его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора или вручает лично под расписку (ч. 4 ст. 8). В 2026 году он может прислать и электронный документ с квалифицированной подписью на почту, указанную в договоре (п. 1(1) постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380).
Приступите к приёмке в срок из договора, а если срока нет, то в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения (ч. 4 ст. 8). «Приступить» не значит «подписать»: осмотр и подпись акта идут отдельно.
Осмотрите квартиру и сверьте её с договором: номер, этаж, планировку, перечень отделки.
Запишите замечания в акт осмотра и сфотографируйте каждое. Если замечаний нет, подпишите передаточный акт.
Получите вместе с подписанным актом ключи и инструкцию по эксплуатации квартиры: передать её застройщик обязан (ч. 1.1 ст. 7).
Проверьте, что право собственности зарегистрировано: заявление в Росреестр подаёт сам застройщик (ч. 6 ст. 16).
Сколько длится приёмка и какие сроки есть в законе
Время самого осмотра закон не ограничивает: хватит одного визита или понадобится несколько, если приглашают специалиста. Зато вокруг осмотра сроки заданы жёстко.
| Этап | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Сообщение застройщика о готовности | не менее чем за месяц до срока передачи по договору; если в договоре задан срок начала приёмки, то за 14 рабочих дней до него | ч. 4 ст. 8 |
| Начало приёмки | срок по договору, а без него 7 рабочих дней с получения сообщения | ч. 4 ст. 8 |
| Дата осмотра со специалистом | согласовать за 5 рабочих дней с момента разногласий, провести не раньше чем через 3 рабочих дня после согласования | подп. «л» п. 1 и п. 1(1) постановления № 2380 |
| Акт осмотра застройщику | 3 рабочих дня после осмотра | подп. «л» п. 1 постановления № 2380 |
| Односторонний акт застройщика | не раньше чем через 2 месяца после срока передачи по договору | ч. 6 ст. 8 |
| Заявление о регистрации права в Росреестр | 30 рабочих дней со дня подписания акта | ч. 6 ст. 16 |
Постановление № 2380 с изменениями от 30.12.2025 № 2226 действует по 31 декабря 2026 года. Правила на 2027 год проверяйте отдельно.
На что обратить внимание при приёмке квартиры
- Соответствие договору. Адрес, номер квартиры, этаж, количество комнат, планировка. Если по обмеру площадь меньше, это отдельный спор, он разобран в статье про площадь меньше договорной.
- Окна и двери. Царапины на стеклопакетах, как закрываются створки, входная дверь, продувание в швах.
- Стены, пол, потолок. Трещины, отслоения, перепады. Возьмите длинный уровень или рейку.
- Электрика. Щиток, розетки и выключатели, освещение, если питание подключено.
- Вода и отопление. Стояки, радиаторы, места соединений, следы протечек. Вентиляцию проверьте листом бумаги у решётки.
- Счётчики. Номера, пломбы и показания внесите в акт.
- Лоджия или балкон. Остекление, ограждение, гидроизоляция.
Приёмка квартиры без отделки, с черновой, предчистовой и чистовой отделкой
Слов «черновая» и «предчистовая» в законе нет. Что должно быть в квартире, определяют договор и приложение к нему. Если в договоре есть стандарт застройщика, отделку сверяют с ним (ч. 4.7 ст. 4, ч. 1.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
| Вариант | Что сверять | Особенность |
|---|---|---|
| Без отделки | как правило, окна, входную дверь, стены, перекрытия, стояки, электрощит | ремонт вы делаете сами, поэтому дефекты конструкций фиксируйте до его начала |
| Черновая или предчистовая | перечень работ из приложения к договору по каждой комнате: что сделано под ремонт, а что нет | названия у застройщиков разные, ориентируйтесь только на приложение |
| Чистовая (с отделкой от застройщика) | покрытия стен и пола, двери, сантехнику по приложению или стандарту застройщика | по отделке, окнам, дверям и сантехнике с застройщика взыщут не больше 3% цены договора, если в договоре нет большей суммы (ч. 4 ст. 10); гарантия на отделку не менее года (ч. 5.2 ст. 7) |
Застройщик затягивает сдачу или передал квартиру с недостатками?
Юрист по долевому строительству бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Что писать в акте осмотра и передаточном акте
В передаточном акте указывают дату передачи, основные характеристики квартиры и другие сведения по желанию сторон (ч. 1 ст. 8). Недостатки вносят в этот акт перечнем либо в отдельный акт о несоответствии. Составить такой акт до подписания передаточного вы вправе потребовать (ч. 5 ст. 8).
В акт осмотра впишите:
- дату, адрес, номер договора и участников осмотра;
- каждый недостаток с местом (комната, стена, окно) и коротким описанием;
- срок, до которого застройщик обязан его устранить;
- показания счётчиков и перечень переданных ключей и документов.
В 2026 году при существенных нарушениях или спорах о перечне недостатков акт составляют с участием специалиста (п. 1(1) постановления № 2380). Это специалист в области строительства или проектирования, внесённый в национальный реестр (подп. «к» п. 1). В акте указывают дату осмотра, фамилию и квалификацию специалиста, его вывод о нарушениях. Форма свободная (подп. «л» п. 1). Расходы на него застройщик возмещает, если нарушения подтвердились и иное не согласовано (подп. «м» п. 1). Подробнее о роли заключения в споре — в статье про экспертизу квартиры в новостройке.
Что будет, если не прийти на приёмку или не подписывать акт
Если вы уклоняетесь от приёмки или отказываетесь без причины, застройщик через 2 месяца после срока передачи по договору вправе составить односторонний акт. Условие: он знает, что вы получили сообщение, либо письмо вернулось с отметкой об отказе получить или об отсутствии адресата (ч. 6 ст. 8). С даты такого акта на вас переходит риск случайной гибели квартиры. Кроме того, застройщик освобождается от неустойки за просрочку передачи, если срыв вызван вашим уклонением от подписания акта, а свои обязательства он выполнил (ч. 2 ст. 6).
Отказ подписывать акт из-за недостатков уклонением не считается, если вы потребовали акт о несоответствии и ждёте, пока застройщик исполнит требования (ч. 5 и 6 ст. 8). Что можно требовать и какая неустойка полагается за затягивание, разобрано в статье о неустойке за недостатки по ДДУ.
Что происходит после подписания акта
С момента передачи вы платите за содержание жилья и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ). Застройщик обязан в течение 30 рабочих дней со дня подписания акта направить в Росреестр заявление о регистрации вашего права, сделать это без доверенности и затем передать вам выписку из ЕГРН (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Недостатки, найденные позже, предъявляют в гарантийный срок письменно или иском (ч. 6 ст. 7).
В Петербурге особых городских правил приёмки нет. Спор с застройщиком вы вправе подать по месту своего жительства (п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ч. 7 ст. 29 ГПК РФ): в районный суд, а при цене иска до 100 000 руб. мировому судье (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). Апелляцию на решение районного суда рассматривает Санкт-Петербургский городской суд (ст. 320.1 ГПК РФ). Больше о порядке — в статье про срыв срока сдачи дома и в разделе о защите дольщиков.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
