Что считается перепланировкой и чего делать нельзя
Перепланировка — это изменение границ или площади квартиры, создание новых помещений или изменение внутренней планировки, например перенос перегородок и дверных проёмов (ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, далее ЖК РФ). Переустройство — установка, замена или перенос труб, сантехники, электрического и другого оборудования, после которых нужно менять технический паспорт квартиры (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Согласовывать нужно и то и другое, порядок один.
Некоторые изменения не согласуют совсем:
- работы, которые ослабляют несущие конструкции дома, нарушают работу инженерных систем, портят фасад или противопожарные устройства (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170);
- перепланировка, которая ухудшает условия жизни соседей или других жильцов квартиры (п. 1.7.3 тех же Правил);
- туалет, ванная или кухня над жилыми комнатами. Исключение — квартира в двух уровнях: там санузел на верхнем уровне можно разместить над своей кухней (п. 24 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47);
- изменение конструкции дымовых и вентиляционных каналов в помещении с газовым оборудованием и заделка их отверстий (пп. 6.3 и 6.12 Инструкции по безопасному использованию газа, утв. приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр).
Помещение с газовым оборудованием перепланируют только после согласования (п. 6.4 той же Инструкции).
Чтобы присоединить к квартире часть общего имущества дома, например кусок коридора, нужно согласие всех собственников помещений, оформленное протоколом общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Что входит в общему имуществу собственников в многоквартирном доме.
Кто согласует перепланировку в Петербурге и сколько ждать
По ЖК РФ перепланировку согласует орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). В Петербурге, как в городе федерального значения, эти полномочия выполняют органы власти города (ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Заявление подают в администрацию района, где находится квартира, а проект рассматривает районная межведомственная комиссия (МВК). Документы можно отнести лично или сдать через МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
| Этап | Срок или сумма | Норма |
|---|---|---|
| Решение о согласовании или об отказе | Не позднее 45 дней со дня подачи документов. Если подавали через МФЦ — со дня, когда МФЦ передал их в администрацию | ч. 4 ст. 26 ЖК РФ |
| Выдача решения заявителю | Не позднее 3 рабочих дней после принятия | ч. 5 ст. 26, ч. 3 ст. 27 ЖК РФ |
| Донести документ, если ведомство сообщило, что его нет | 15 рабочих дней с уведомления | п. 1.1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ |
| Утверждение акта приёмочной комиссии | Не более 30 дней с уведомления о завершении работ | ч. 2 ст. 28 ЖК РФ |
| Отправка документов в Росреестр администрацией | Не позднее 5 рабочих дней после утверждения акта | ч. 1.10 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» |
| Госпошлина за учёт изменений квартиры (гражданин) | 1000 рублей | пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (НК РФ) |
| Госпошлина, если образованы новые помещения (гражданин) | 6000 рублей | пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
Какие документы нужны для согласования перепланировки
Перечень закрытый: требовать другие бумаги администрация не вправе (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ). Подаёт их собственник или его представитель (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
- заявление по утверждённой форме;
- документы о праве на квартиру (подлинники или нотариальные копии) — не нужны, если право записано в ЕГРН;
- проект перепланировки или переустройства;
- технический паспорт квартиры — можно не приносить, его запросят сами;
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, если квартира занята по договору социального найма;
- протокол общего собрания о согласии всех собственников, если присоединяется общее имущество;
- заключение органа охраны памятников, если дом — памятник архитектуры, истории или культуры (можно не приносить).
При приёме документов выдают расписку с их перечнем и датой (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ). Сохраните её: от этой даты считают 45 дней.
Не можете поделить квартиру или выселить жильца?
Жилищный юрист бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Как согласовать перепланировку: порядок действий
Закажите проект перепланировки. Если проект не соответствует требованиям закона, в согласовании откажут (п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ).
Соберите документы и подайте заявление в администрацию района лично или через МФЦ.
Дождитесь решения — не позднее 45 дней. Если администрация сообщит, что какого-то документа нет в ведомствах, принесите его за 15 рабочих дней (п. 1.1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ).
Получите документ о согласовании. Только он даёт право начинать работы (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
После работ закажите у кадастрового инженера технический план — документ для Росреестра с новыми границами и площадью (ч. 12 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). Оплатите госпошлину.
Направьте в администрацию уведомление о завершении работ. К нему приложите технический план и укажите сведения об оплате пошлины (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Приёмочная комиссия утвердит акт в срок до 30 дней (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ). В течение 5 рабочих дней после этого администрация сама отправит документы в Росреестр (ч. 1.10 ст. 19 Закона № 218-ФЗ).
Получите выписку из ЕГРН. Администрация пришлёт её в личный кабинет на портале госуслуг или на электронную почту из заявления (ч. 1.11 ст. 19 Закона № 218-ФЗ). Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН, переустройство — со дня утверждения акта комиссии (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
Так порядок работает с 1 апреля 2024 года (Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ). С 1 сентября 2025 года сведения об оплате пошлины указывают при любой перепланировке, а выписку из ЕГРН собственнику пересылает администрация (Федеральный закон от 07.06.2025 № 125-ФЗ).
Важно
начинать работы можно только после получения решения о согласовании. Перепланировка без него или с отступлением от проекта считается самовольной, даже если сделана аккуратно и безопасно (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
Что грозит за самовольную перепланировку и как её сохранить
За самовольную перепланировку или переустройство гражданина штрафуют на 2000–2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, далее КоАП РФ). За замену газового оборудования без специализированной организации штраф выше — от 5000 до 10 000 рублей (ч. 4 ст. 9.23 КоАП РФ).
Штраф — не главное. Собственник обязан вернуть квартиру в прежнее состояние в срок и в порядке, которые установит администрация (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), — это одна из обязанностей собственника. Если этого не сделать, по иску администрации суд может продать квартиру с публичных торгов и отдать владельцу деньги за вычетом расходов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Сохранить сделанную перепланировку можно через суд, если она не нарушает права и законные интересы других людей и не угрожает их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Доказывает это тот, кто просит (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, далее ГПК РФ): нужно заключение специалистов, суд может назначить экспертизу (ст. 79 ГПК РФ).
В отказе должно быть основание из ч. 1 ст. 27 ЖК РФ: не хватает документов, их подали не в тот орган или проект не соответствует закону. Отказ обжалуют в суде (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ) в течение 3 месяцев с того дня, когда вы о нём узнали (ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ). Госпошлина для гражданина — 3000 рублей (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Подробнее — в разделе о спорах с органами власти.
Частые ошибки
- Начать ремонт, пока заявление ещё рассматривают. Работы до решения — самовольные.
- Отступить от проекта: поставить стену в другом месте или добавить санузел. Это тоже самовольная перепланировка (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
- Присоединить к квартире часть коридора или площадки без согласия всех собственников дома.
- Считать, что после ремонта всё закончено. Без уведомления, акта комиссии и записи в ЕГРН перепланировка не завершена (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
- Перенести ванную, туалет или кухню туда, где под ними окажутся жилые комнаты соседей. Это прямо запрещено (п. 24 Положения № 47).
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на октябрь 2026 года.
