Консультация юриста по жилищным вопросам

В настоящее время приобретение недвижимости будь то квартира, земельный участок или домовладение является дорогостоящим удовольствием, в связи с чем, на этом «рынке» более чем на каком-нибудь другом орудуют мошенники. Поэтому при приобретении или же мене недвижимости просто необходимо быть предельно педантичным в изучении контрагентов. Это касается как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.

Первичный рынок купли-продажи недвижимости.

Опасности которые могут ждать покупателя на первичном рынке при участии в долевом строительстве при добросовестном застройщике:

Долгострои (вечные недострои), нецелевое использование денег.

Здесь любой участник долевого строительства абсолютно никак, никем и ничем не застрахован от того, что его жилье буде построено в сроки указанные застройщиком или же не будет построено вовсе.

Практически всегда застройщиками являются коммерческие организации основной задачей которых является извлечение прибылей, а в наших реалиях это извлечение сверхприбылей. Здесь застройщики руководствуются принципом больше продаж - больше денег, поэтому к своим стартовым денежным средствам застройщики относятся крайне бережно и скурпулезно. Как только появляются инвестиции – деньги привлеченные со стороны, сразу же эти привлеченные денежные средства идут на возведение других объектов, которые в свою очередь так же привлекают дополнительные инвестиции, то есть застройщик использует очень приличную часть внесенных денег не по целевому их назначению – стройка жилья для собственников внесенных денег, а для постройки жилья привлеченным в будущем инвесторам. За счет этого у застройщиков увеличивается денежная масса, часть которой оседает в карманах учредителей, часть идет на иное строительство, и часть идет на строительство того жилья для которого эти денежные средства были предназначены.

Экономическая и политическая ситуация в стране.

В нашей стране исторически наблюдается тенденция к увеличению стоимости как товаров, так и услуг, здесь уже нет смысла упоминать о систематических экономических кризисах в России, при которых цены на эти товары и услуги могут подниматься в несколько раз. В этом случае происходит следующее – дорожают строительные материалы, аренда спецтехники, увеличивается оплата труда и, следовательно, при постройке жилья уменьшается прибыль застройщика, застройщик начинает минимилизировать затраты. Данная минимилизация заключается в поисках новых более дешевых продавцов строительных материалов, вследствие чего ухудшается качество строящегося жилья, сокращаются единицы арендованной строительной техники, привлекаются более дешевые строители, при  сокращении количества самих строителей. Данная минимимилизация расходной части денежных средств застройшика не может не привести к заволакичиванию строительства, поскольку уменьшение штата строителей и сокращение единиц техники, никак не может способствовать росту темпов строительства.

Хозяйственная деятельность застройщика.

У застройщика,  помимо стартового капитала, как правило отсутствуют иные элементы необходимые для постройки жилья – производство самих строительных материалов из которых строится дом, лицензированные специалисты-строители, специальная строительная техника. В связи с этим застройщик вынужден заключать различные договора со сторонними организациями – контрагентами.

Указанные контрагенты в силу многих причин далеко не всегда должным образом выполняют свои договорные обязательства перед застройщиком. Несвоевременное или совсем неисполнение услуг или работ перед застройщиком ведет также к затягиванию строительства. В этом случае как правило между застройщиком и контрагентами начинаются междуусобные войны, которые практически всегда заканчиваются судебными тяжбами.

В среднем один спор между хозяйствующими субъектами длится около пяти-шести месяцев, это при условии, что спор оканчивается в суде первой инстанции. Если же спор будут рассматривать апелляционная или же кассационная инстанции, то его продолжительность может составлять от одного до двух лет. Поскольку такие споры являются многомиллионными, то стороны спора бьются до последнего. В этом случае у застройщика возникает дефицит средств, поскольку многомиллионная часть этих средств и их наличие, полностью зависит от решения суда, а свои денежные средства как уже указывалось застройщик вкладывает и тратит очень и очень неохотно, что опять же приводит к приведенной выше минимилизации затрат, и увеличению сроков строительства.

Документационная волокита при сдаче построенного дома в эксплуатацию

Здесь речь уже пойдет о взаимоотношениях застройщика с государственными органами. Всем понятно, что в нашей стране «не подмажешь – не поедешь» и в настоящем случае это как раз этот вариант. При ведении строительства практически невозможно обойтись без каких-либо нарушений норм и правил (СНиПов). За соблюдением этих норм и правил следит многочисленная армия государственных служащих, или как их принято называть чиновников. В этом случае застройщику приходится плотно сотрудничать с многочисленными инспекциями, что как понятно не может не отражаться на кошельке застройщика. Если же у крупных застройщиков «все на мази», то у небольших все с этим намного хуже, бумажная волокита приемки дома – еще одна причина долгостроев, которая может продлить «бумажное» завершение строительства на многие-многие месяцы.

Помощь юриста по жилищным вопросам случае задержки строительства жилья?

Начнем с первых трех причин – нецелевое использование денежных средств дольщика, якобы форс-мажорные обстоятельства и плохо выстроенная хозяйственная деятельность.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируется Гражданским кодексом РФ, Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Законом «О защите прав потребителей». Здесь в руках у дольщика в первую очередь очень хороший финансовый рычаг, который при правильном использовании может принести дольщику не только моральное, но и неплохое материальное удостоверение, поскольку в случае удовлетворения искового заявления дольщика, застройщик «попадает» на многочисленные штрафные санкции, которые взыскиваются в пользу дольщика-потребителя. Здесь уже недовольному дольщику может помочь юрист по жилищным вопросам.

• При обращении к юристу, он в первую очередь:
• проведет правовой анализ договора с застройщиком;
• выявит множество пунктов договора, которые ущемляют права дольщика как потребителя и противоречат действующему законодательству;
• составит грамотную претензию в адрес застройщика;
• выйдет на переговоры с юристами строительной компании.

Нередко при обращении с грамотной претензией, добросовестный застройщик идет на встречу дольщику и предлагает, как правило несколько вариантов для удовлетворения требований дольщика. В других же случаях застройщик никак не реагирует на заявленные требования дольщика, поскольку посредством «нецелевого использования» денежных средств дольщика продолжает из денег делать деньги и временной фактор для застройщика здесь очень важен. Поскольку при недобросовестном застройщике претензия дольщика остается без удовлетворения, а зачастую и вообще без рассмотрения, то в данном случае участник долевого строительства (уже выступающий как потребитель) имеет право требовать с застройщика, помимо внесенных денежных средств по договору дополнительные денежные средства.

Во первых, это штрафные санкции, которые предусмотрены Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации, согласно которому, в пользу потребителя в судебном порядке взыскивается штраф в размере пятидесяти процентов от всех взысканных денежных сумм в пользу потребителя.

Взыскивание с застройщика морального вреда.

Во-вторых, это требования потребителя о возмещении ему в денежном эквиваленте нравственных и физических страданий – морального вреда. Моральный вред в пользу потребителя взыскивается судом по определению, то есть однозначно, в случае существования нарушений потребительских прав. Правило однозначности или же неизбежности взыскания судом морального вреда в пользу потребителя при наличии вины застройщика установлено в Законе «О защите прав потребителей» и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ. Данные правовые акты обязательны для их исполнения всеми участниками гражданских правоотношений, в том числе и судами, согласно этим актам при разрешении судами вопросов о возмещении потребителям физических и нравственных страданий достаточным условием для удовлетворения искового заявления и взыскания морального вреда, является установленный факт нарушения прав потребителей. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо   от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товаров или услуг.

То есть при взыскании морального вреда суды должны руководствоваться множественными объективными факторами. Одним из основных таких факторов является степень вины застройщика – потребитель ждет свое жилье шесть месяцев или же шесть лет. В этом случае тот человек, который ждет свое жилье большее время, в праве рассчитывать на больший размер взысканного в его пользу морального вреда.

Вторым из основных фактором определяющим размер морального вреда являются личностные характеристики потребителя. В данном случае суд оценивает насколько внутренне переживал нарушение его прав потребитель. В одном случае это может быть человек полностью обеспеченный в финансовом плане и вкладывающий «лишние деньги» в недвижимость, в другом же случае это человек, которому попросту негде жить и он вкладывает зачастую свои последние плюс кредитные деньги, в целях обеспечения себя жильем. В этом случае, как и в первом, второй человек в праве рассчитывать на больший размер компенсации морального вреда. В настоящее время по судебной практике размер взыскиваемых денежных сумм по моральному вреду по данной категории споров колеблется от двадцати до ста тысяч рублей.

Кроме того, потребитель вправе требовать от застройщика и возмещение всех возникших у него убытков. Под убытками в данном случае понимается тот материальный вред, который причинен потребителю вследствие ненадлежащего исполнения договорных обязательств другой стороной - застройщиком. Само понятие убытков раскрывается в Гражданском кодексе, это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Жилье в нашей стране имеет постоянную тенденцию к удорожанию, так например потребитель в 2012 году мог приобрести условную двухкомнатную квартиру например за 3 миллиона рублей, то в 2015 году уже аналогичная такая же квартира стоит уже 4,5 миллиона рублей.

Таким образом, получается что в случае если бы жилье было достроено в сроки указанные в договоре, допустим в 2012 году, то человек бы затратил на это жилье 3 миллиона рублей, то теперь в настоящем уже 2015 году человек уже вынужден затратить на такое же жилье уже 4,5 миллиона рублей, то есть человек для приобретения уже оплаченного им жилья в 2015 году дополнительно вынужден платить 1,5 миллиона, что и является в данном случае прямыми убытками, которые как указывалось ранее потребитель вправе возместить за счет застройщика.

Кроме указанных убытков у потребителя могут возникнуть и иные убытки, так например, потребитель согласно договора участия в долевом строительстве должен въехать в свою квартиру до 01 января условного 2012 года. Но в связи с задержкой сдачи жилого дома потребитель въезжает в свою квартиру только 01 января 2013 года, то есть целый год спустя. Весь этот промежуток времени потребитель, за отсутствием своего жилья целый год вынужден жить в арендуемом им жилье. Если бы весь этот промежуток времени, при надлежащем исполнении договора со стороны застройщика, потребитель жил в своем жилье, то убытки в виде ежемесячной арендной платы у него не возникли бы. В данном случае, в силу указанных ранее норм законодательства, у потребителя появляется право требовать с застройщика и убытки, которые выразились у него в годовой арендной плате за жильё в котором он жил. Например, стоимость месячной аренды составляет 20 000рублей, потребитель вынуждено снимал квартиру год – 12 месяцев, размер убытков составляет 20 000 рублей Х на 12 месяцев получается 360 000 рублей. Эту сумму, как убытки и может взыскать потребитель.

Теперь перейдем к судебным тяжбам между потребителями и застройщиками. В случае отказа или же бездействия со стороны застройщика после получения претензии, юрист составляет и подает исковое заявление в суд в котором как правило просит: расторгнуть договор, взыскать с застройщика сумму оплаченных по расторгаемому договору денег, взыскать с ответчика возникшие  у потребителя убытки, моральный вред и все расходы связанные с оплатой юридической помощи, государственную пошлину и пятьдесят процентов штрафа от взысканной с застройщика суммы.

Как правило, цена таких исковых заявлений является очень и очень приличной, например стоимость жилья по договору составляет три миллиона рублей, убытки причиненные потребителю в виде удорожания аналогичного жилья на рынке недвижимости, например в пятьсот тысяч рублей. Итого, предварительная цена иска (без учета неизвестной суммы потенциально взысканного морального вреда и государственной пошлины) составляет четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч рублей. Данная цена иска складывается из трёх миллионов рублей – деньги оплаченные потребителем, плюс пятьсот тысяч рублей – убытки в виде удорожания аналогичного жилья на момент расторжения договора в судебном порядке, плюс один миллион семьсот пятьдесят тысяч рублей – пятьдесят процентов штрафных санкций. Стоит отметить тот факт, что все эти требования абсолютно законны и обоснованы.

Когда начинается судебный процесс все участники процесса понимают какового приблизительно будет решение, это понимает и юрист застройщика. Здесь практически во всех случаях без исключения начинаются переговоры по заключению мирового соглашения или же попросту торги, в которых правила диктует уже потребитель. Застройщик, понимая какая сумма денежных средств может быть с него взыскана, начинает искать наиболее дешевые пути решения возникшего судебного спора.

Застройщик начинает предлагать потребителю различные безденежные варианты удовлетворения его запросов, то есть предлагать передать ему в собственность уже построенные квартиры. Потребителю застройщик изначально начинает предлагать уже аналогичные и имеющиеся у него в наличии готовые квартиры, с таким же самым количеством комнат и таким же количеством квадратных метров, как и предусмотрено договором. Юрист, который представляет интересы потребителя в суде, сразу же отказывается от такого предложения мотивируя свою позицию ценой искового заявления, а точнее несоразмерностью между ценовым вопросом содержащимся  в иске и стоимостью предлагаемого жилья. Далее представитель застройщика начинает предлагать уже другие варианты, которые выражаются в местонахождении квартиры (более лучший и более дорогой район города) при той же самой квадратуре квартиры. Если же со стороны истца в этом случае опять происходит отказ от данного варианта, то застройщик уже предлагает потребителю уже квартиру с большей квадратурой. Как правило, здесь уже истец соглашается с данным вариантом и стороны в суде заключают мировое соглашение согласно которого истец (потребитель) полностью отказывается от всех материальных претензий к застройщику, а застройщик предоставляет истцу уже построенную квартиру.

В случае не достижения договоренностей между сторонами суд выносит решение согласно которого взыскиваются денежные средства по исковому заявлению потребителя к застройщику. В этом случае застройщик начинает тянуть время, так как практически все свободные денежные средства находятся в обороте и изъять эти деньги из какого-либо объекта строительства означает терпеть убытки. Затягивание выражается в подаче со стороны застройщика апелляционной жалобы в суд второй инстанции, как правило, день подачи жалобы является последним днем обжалования решения. Причем эта апелляционная жалоба поданная в последний день, подается без оплаты госпошлины опять же в целях затягивания процесса. Судья принимает эту жалобу, но оставляет без движения в связи с неуплатой государственной пошлины и дает застройщику срок для устранения данного недостатка. В этом случае застройщик выигрывает еще один-два месяца времени, потом материалы судебного дела уходят в суд второй инстанции, и через опять те же один-два месяца назначается дело к слушанию. Решения в 99% процентов случаях остается без изменений, а жалоба без удовлетворения. По итогам застройщик выигрывает шесть-семь месяцев времени. Но и это еще не все. После возвращения дела из апелляционной в первую инстанцию, потребитель вынужден брать исполнительный лист и с этим листом уже направляется к судебным приставам-исполнителям. Пристав возбуждает исполнительное производство, и как правило совсем ничего не делает, но это уже другая история.