Кто платит за порчу арендованного имущества
При окончании договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, которое оговорено в договоре (ст. 622 ГК РФ). В период аренды он должен поддерживать вещь в исправном состоянии и за свой счёт делать текущий ремонт, а капитальный ремонт делает арендодатель, если договор не говорит иначе (ст. 616 ГК РФ). Для квартиры, сданной по договору найма, правила близкие: наниматель обеспечивает сохранность жилья (ст. 678 ГК РФ), текущий ремонт — на нём, капитальный — на наймодателе (ст. 681 ГК РФ).
Платить за порчу приходится только при вине: умысле или неосторожности. Отсутствие вины должен доказать сам арендатор (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). Если арендатор — предприниматель, он отвечает и без вины, кроме случаев непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
| Что произошло | Кто платит | Основание |
|---|---|---|
| Обои выцвели, пол вытерся за срок аренды | никто: это нормальный износ | ст. 622 ГК РФ |
| Прожжён диван, разбита плитка, пробита дверь | арендатор, если вина доказана | ст. 622, 15, 401 ГК РФ |
| Прибор сломался от старости без вины арендатора | как правило, не арендатор; ремонт делят по договору | ст. 401, 616, 681 ГК РФ |
| Имущество испортили постоянные жильцы квартиры | наниматель отвечает за них перед хозяином | п. 3 ст. 677 ГК РФ |
За умышленную порчу чужого имущества или крупный ущерб есть ещё административная и уголовная ответственность, об этом — в статье об ответственности за ущерб имуществу. Остальные материалы по теме собраны в разделе о возмещении ущерба.
Нормальный износ или порча: как отличить
В ст. 622 ГК РФ нет перечня нормального износа, поэтому спор решают по обстоятельствам. Смотрят на срок аренды, возраст отделки и вещей, характер повреждений. Потёртости, выцветшие обои, расшатавшиеся петли — обычно износ. Дыры, прожоги, сколы, пятна, которые не отмываются, сломанные вещи — порча. Чем лучше задокументировано исходное состояние, тем легче спорить. Нормальный износ арендатор не оплачивает, но ссылаться на него лучше с доказательствами: фото, акт, возраст вещи по чекам.
Акт приёма-передачи и опись: что в них писать
Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, которое соответствует договору и назначению вещи (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Для здания и сооружения передача и возврат оформляются передаточным актом или иным документом о передаче (п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ). Для квартиры такого акта закон прямо не требует, но без него нечем доказать, что было до въезда.
В акт включите:
- адрес, дату, стороны и перечень ключей;
- опись мебели и техники с названием, моделью и состоянием каждой вещи;
- состояние стен, пола, потолка, окон, сантехники и существующие дефекты;
- показания счётчиков;
- фото и видео с датой, на которые акт ссылается.
При возврате составьте такой же акт. Не подписывайте его «без претензий», если видите повреждения.
Как считают ущерб: стены и пол отдельно от мебели и техники
Убытки — это расходы, которые хозяин произвёл или должен произвести для восстановления права, и неполученные доходы (ст. 15 ГК РФ). Если ремонт делают новыми материалами, их стоимость включается в ущерб полностью, даже если стоимость имущества после ремонта выросла. Арендатор вправе доказывать, что есть более разумный и распространённый способ исправить повреждения (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
| Что повреждено | Как считают | Что приложить |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок, сантехника | стоимость восстановительного ремонта по смете или оценке | фото, смета, заключение оценщика |
| Мебель и техника | стоимость ремонта; если вещь не починить — расходы на такую же | чеки, возраст вещи, заключение мастера или оценщика |
| Простой жилья на время ремонта | неполученный доход, если докажете, что могли сдать | объявления, договоры, расчёт |
Если арендатор не вернул имущество вовремя, хозяин вправе потребовать арендную плату за всё время просрочки, а если её не хватает, и возмещения убытков (ст. 622 ГК РФ). Общие правила доказывания размера убытков — в статье о возмещении убытков.
Вам причинили ущерб и отказываются платить?
Юрист по возмещению ущерба бесплатно оценит ситуацию и подскажет порядок действий.
Что можно удержать из залога
Деньги, которые арендатор вносит «в залог», обычно являются обеспечительным платежом, но решает формулировка договора. Им можно обеспечить обязанность возместить убытки или заплатить неустойку (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Если наступили обстоятельства, которые назвал договор, сумма засчитывается в счёт долга арендатора. Если не наступили или обязательство прекратилось, платёж возвращают, если иное не согласовано (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ). Проценты на него не начисляются, если договор не говорит иначе (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).
Поэтому хозяин вправе удержать то, что позволяет договор, и только в размере ущерба, который можно доказать. Условный пример: залог 30 000 руб., ущерб по смете 20 000 руб., значит, 10 000 руб. возвращают. Если ущерб 50 000 руб., из залога зачтены 30 000 руб., остальные 20 000 руб. хозяин взыскивает с арендатора. Арендатору стоит письменно запросить расчёт, смету и фото.
Претензия и иск: порядок и сроки
Составьте акт возврата с замечаниями и сохраните фото.
Закажите оценку или смету.
Направьте претензию с расчётом и сроком оплаты. Образец — в статье о претензии на возмещение ущерба.
Если денег нет, подайте иск.
Между гражданами претензия не обязательна (п. 3 ч. 1 ст. 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, ГПК РФ). Если спор рассматривает арбитражный суд, денежные требования из договора предъявляют после 30 календарных дней со дня направления претензии, если закон или договор не устанавливают иной срок (ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, АПК РФ). Поэтому организациям и предпринимателям претензию надо отправлять всегда. Иск гражданину подают по его месту жительства (ст. 28 ГПК РФ). В арбитражный суд иск подают по адресу ответчика (ст. 35 АПК РФ): для ответчика из Петербурга это Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Порядок и пошлины — в статье о подаче иска на возмещение ущерба.
Срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ). Он начинается со дня, когда хозяин узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ): например, при приёмке имущества и осмотре.
Типичные ошибки
- Сдавать и принимать имущество без описи и фото.
- Подписать акт возврата без замечаний, а потом требовать деньги за видимые повреждения.
- Удержать весь залог без расчёта и без права на это в договоре.
- Требовать стоимость новой техники за вещь, которая и до аренды была изношена: арендатор вправе оспорить размер.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Нормы права меняются, актуальность сведений проверена на ноябрь 2026 года.
